浙江省地方税务局关于印发《浙江省房地产业营业税征收管理办法》的通知
浙江省地方税务局
浙江省地方税务局关于印发《浙江省房地产业营业税征收管理办法》的通知
浙地税一［1999］101号
各市、地、县地方税务局（不发宁波），省地方税务局直属一分局、二分局、外税分局、稽查局：
现将《浙江省房地产业营业税征收管理办法》印发给你们，请遵照执行。
浙江省房地产业营业税征收管理办法
第一条 为了加强对房地产业中的销售不动产、转让土地使用权营业税（以下简称房地产业营业税）的征收管理，防止税收流失，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》及有关规定，结合我省实际，特制定本办法。
第二条 房地产业营业税的纳税义务人（以下简称纳税人）。凡在浙江省内销售不动产、转让土地使用权的单位和个人，为房地产业营业税的纳税人，均应依照税法规定履行纳税义务。
所称的在浙江省内（以下简称省内）销售不动产、转让土地使用权，是指所销售的不动产在省内、所转让的土地使用权在省内使用。
所称的销售不动产、转让土地使用权，是指有偿转让不动产所有权、有偿转让土地使用权的行为。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
所称的有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。
所称的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位。具体是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
所称的个人，是指个体工商户及其他有经营行为的个人。
第三条 房地产业营业税的扣缴义务人。中华人民共和国境外单位或者个人在省内销售不动产、转让土地使用权，但在省内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。
第四条 房地产业营业税的征税范围。是指销售不动产、转让土地使用权。
一、销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
销售不动产包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
（一）销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
（二）销售其他土地附着物
销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按销售不动产征收营业税。
二、转让土地使用权
转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
以土地使用权投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应接转让无形资产一转让土地使用权征收营业税。
第五条 对单位和个人不到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或将不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，经主管地税部门审核认定后，按转让土地使用权或销售不动产征收营业税。
第六条 对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按服务业一代理业征收营业税。这里所称“代建房屋”必须同时符合下列四个条件：
一、由委托方自行立项；
二、不发生土地使用权或产权转移；
三、委托方不垫付资金；
四、事先与委托方订有委托代建合同。
凡不同时符合上述四个条件的“代建房屋”行为，对受托方应按销售不动产征收营业税。
第七条 企业整体产权转移过程中（包括合并、兼并、破产企业拍卖等）所涉及的不动产所有权、土地使用权转移，不征收营业税；但对专项销售不动产、转让土地使用权的行为，应按销售不动产、转让无形资产一转让土地使用权征收营业税。
第八条 房地产业营业税的税目、税率。分别适用“销售不动产”、“转让无形资产一转让土地使用权”税目。销售不动产适用税率为5％，转让土地使用权适用税率为5％。
第九条 纳税人销售不动产、转让土地使用权时兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下简称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。
第十条 房地产业计征营业税的营业额。纳税人的营业额为纳税人销售不动产、转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。但对个人购买并居住不足一年的普通住宅，按销售价减去购入原价后的差额为营业额。
所称的价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
所称的购买并居住时间从房屋买卖合同（协议）签订的日期起计算。
凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
对纳税人销售不动产、转让土地使用权时发生的退回，经主管地税部门核实后，就其已纳税申报的营业额部分可以从当期的营业额中抵减，当期抵减不足的，可以从下期的营业额中抵减。
第十一条 纳税人销售不动产或转让土地使用权价格明显偏低而无正当理由的，主管地税机关有权按下列顺序核定其营业额：
（一）接纳税人当月销售的同类不动产或土地使用权的平均价格核定；
（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产或土地使用权的平均价格核定；
（三）按下列公式核定计税价格；
计税价格＝营业成本或工程成本¡Á（1＋成本利润率）¡Â（l－营业税税率）
上列公式中成本利润率为30％，如个别纳税人情况特殊，经县、市地税局批准，可适当上下浮动，但最低不得低于15%。
第十二条 单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本办法第十一条的规定确定。
第十三条 房地产业营业税应纳税额的计算。纳税人销售不动产、转让土地使用权，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额¡Á税率
应纳税额以人民币计算。纳税人以外汇结算营业额的，应当按外汇市场价格折合成人民币计算。
纳税人按外汇结算营业额的，其营业额的人民币折合率可以选择营业额发生的当天或当月1日的国家外汇牌价（原则上为中间价）。
纳税人应在事先确定选择采用何种折合率，确定后一年内不得变更。
第十四条 房地产业营业税的减免。下列项目免征管业税：
（一）纳税人将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产；
（二）个人将购买并居住超过一年的普通住宅在1999年8月1日以后销售的；
（三）个人将自建自用住房在1999年8月1日以后销售的；
（四）纳税人将1998年6月30日以前通过竣工验收手续的商品住房，在1999年8月1日至2000年12月31日期间销售的。
所称商品住房销售的时间以房屋买卖合同（协议）签订的日期为准。
第十五条 纳税人销售不动产。转让土地使用权时兼营免税、减税项目的，应当单独核算免税、减税项目的营业额；未单独核算营业额的，不得免税、减税。
第十六条 房地产业营业税的纳税义务发生时间。为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人销售不动产、转让土地使用权，采取预收款（包括预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。
单位将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
营业税的扣缴税款义务发生时间，为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
第十七条 房地产业营业税的纳税地点。纳税人销售不动产、转让土地使用权，应当向不动产、土地所在地主管地税机关申报纳税。
房地产业营业税的扣缴义务人应当向其机构所在地地税机关申报缴纳其扣缴的税款。
第十八条 纳税人在省内销售不动产或转让土地使用权，其纳税地点需要调整的，由省地方税务局确定。未经省地方税务局同意，各地一律不得调整纳税地点。
第十九条 纳税人、扣缴义务人必须按规定向主管地税机关申报有关资料。未按规定期限申报的，按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和有关规定进行处罚。
第二十条 房地产业营业税的纳税期限。分别为五日、十日、十五日或者一个月。纳税人的具体纳税期限，由主管地税机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税；以五日、十日或者十五日为一期纳税的，自期满之日起五日内预缴税款，于次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款。
扣缴义务人的解缴税款期限，比照前两款的规定执行。
第二十一条 本办法由省地方税务局负责解释。
第二十二条 本办法自文到之日起执行。凡以前规定与本办法不一致的，一律以本办法为准。
关于实施财政部《关于国家专业银行建立贷款呆帐准备金的暂行规定》的通知
中国建设银行
关于实施财政部《关于国家专业银行建立贷款呆帐准备金的暂行规定》的通知
1988年9月1日，中国人民建设银行
各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行，深圳市分行，成都市、南京市分行，中国投资银行总行：
现转发财政部（88）财商字第277号《关于国家专业银行建立贷款呆帐准备金的暂行规定》并通知如下：
一、从1988年起，总行和省、自治区、直辖市分行、计划单列市分行，地（市）分行，每年年初按本行经办的用银行信贷资金发放的贷款余额数和规定的比例提取贷款呆帐准备金。县级支行应提取的贷款呆帐准备金，由地（市）分行统一管理。贷款呆帐准备金专户存储，结转使用。
二、各级行处上报核销贷款呆帐，必须由贷款业务部门填制“核销呆帐损失申报表”（附件一），并附详细说明和有关经济技术论证资料，按规定权限批准。经审批行行务会议审查通过，并由同级中央企业财政驻厂员机构签属意见后，才能列为呆帐。
三、借款单位发生确实不能还款的情况，应向贷款银行提出免除还款义务的申请，说明申请的理由、数额，提交有关经济技术论证资料。贷款银行审查同意后可申报核销。经批准，其借款列为呆帐后，贷款银行出具“免除还款通知单”（附件二），作为借款单位冲销有关帐务的凭证。
列为呆帐的贷款已计收的利息不再退回。
四、外汇贷款呆帐准备金，按决算日汇价折算成人民币提取。发生呆帐损失，按申报日汇价折算成人民币列报。
五、关于提取、核销贷款呆帐准备金的会计核算，另行规定。
六、各级行处要从严管理贷款呆帐准备金，不得多提或重提，不得任意免除借款单位的还款义务。凡违反规定弄虚作假的行处，除追究有关人员的经济、法律责任外，取消该行当年利润留成。
七、各行应对1988年以前已发生的贷款呆帐损失着手清理，并在今年年底以前将清理结果报告总行。
附件一：核销贷款损失申报表
申报日期 年 月 日
┌──────┬─────────────────┬───────┬──────┐
│贷 款 种 类 │ │ │ │
├──────┼─────────────────┤ │ │
│项 目 名 称 │ │ │ │
├──────┼─────────────────┤地（市）行意见│ （盖章） │
│借款合同编号│ │ │ │
├──────┼─────────────────┤ │ │
│借 款 期 限 │自 年 月 日起至 年 月 日│ │ │
├──────┼─────────────────┼───────┼──────┤
│借款单位名称│ │ │ │
├──────┼─────────────────┤省（区市）、计│ │
│主管部门名称│ │ │ │
├──────┼─────────────────┤ 划单列市分行 │ （盖章） │
│ │本金（大写） ￥ │ │ │
│申报核销金额├─────────────────┤审 查 意 见│ │
│ │利息（大写） ￥ │ │ │
├──────┴─────────────────┼───────┼──────┤
│核销贷款损失说明： │中央企业财政 │ │
│ │驻厂员机构审 │ （盖章） │
│ （申报行盖章） │查 意 见 │ │
│ ├───────┼──────┤
│ │总行审查意见 │ （盖章） │
└────────────────────────┴───────┴──────┘
填报说明：
一、按规定申报核销贷款损失时，填报此表。经审查批准的申报表是办理冲销呆帐损失的依据。
二、县以下（含县）经办行经办的贷款申报核销时：
（一）不满5万元的，填报本表一式四份，报地（市）行，地（市）行会同同级财政驻厂员机构审查，批准后，一份财政驻厂员机构留查，一份报上级行备案，一份地（市）行自留，一份随拨付贷款呆帐准备金凭证寄经办行。
（二）5万元以上（含5万元）不满10万元的，填报本表一式伍份，由地（市）行转报上级行，会同同级财政驻厂员机构审查，批准后，一份报总行备案，其余四份比照一）处理。
（三）10万元以上的（含10万元），填报本表一式六份，逐级报总行，批准后，一份报财政部备案，其余五份比照（二）处理。
三、地（市）行本身经办的贷款，申报核销损失时，填报程序比照二，但均应少填一份。
四、省（区、市）、计划单列市行本身经办的贷款，申报核销贷款损失时，填报程序亦比照二，但均应少填二份。
附件二：免 除 还 款 通 知 单
编号：
：
经研究，同意免除你单位归还 号借款合同所确定的贷款本金 元，利
息 元。请据此冲销有关帐务。
中国人民建设银行 行
（盖章）
年 月 日
．此单一式三联，借款单位和主管部门各一联，贷款银行留一联存查。