浙江省人民政府


浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法

省政府令第20号


现发布《浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法》，自发布之日起施行。 　　　　　　　　　　　


省　长　葛洪升 　　　　　　　　　
一九九二年三月十二日



　　第一章　总　　则
　　第一条　为加强涉外房地产开发经营管理，促进对外开放和外向型经济的发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本办法。
　　第二条　本办法所称涉外房地产开发经营，是指经批准在本省开发经营房地产的外商投资企业，以及有权开发经营涉外房地产的省内房地产开发企业（以下统称涉外房地产企业），按规定取得国有土地使用权后，依照规划开发土地、建设公用基础设施或房屋，并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。
　　第三条　本办法适用于本省沿海开放城市、沿海经济开放区各市、县以及经省政府批准的其他区域内的涉外房地产企业。
　　第四条　涉外房地产开发经营，应本着统一规划、合理布局、节约用地的原则，有计划、有步骤地进行。
　　涉外房地产开发经营，应符合国家吸收外资产业政策的要求。开发建设有利于引进外商投资举办先进技术企业、产品出口企业的工业厂房以及配套的生活服务设施等综合性项目；开发建设有利于加强城市基础设施建设、加快旧城改造的房地产开发项目；以及改善投资环境、加快外商投资区建设、进行成片土地开发的房地产项目。
　　第五条　除成片土地开发外，外商投资开发经营涉外房地产应主要采取中外合资经营、合作经营形式。
　　省内房地产开发企业可以已拥有的国有土地使用权、建筑物和工业产权作为条件，与外商合资、合作开发经营涉外房地产。
　　第六条　涉外房地产企业的开发经营活动，必须遵守国家的有关法律、法规。
　　涉外房地产企业在经批准的协议、合同、章程规定范围内，有权自主进行房地产开发经营，其合法权益受法律保护。
　　第七条　省城乡建设厅是涉外房地产开发经营的行政主管部门。

　　第二章　企业设立
　　第八条　省内房地产开发企业按规定报经批准后，可开发经营涉外房地产。
　　外国公司、企业和其他经济组织或个人，可按规定进行投资，设立涉外房地产企业。
　　第九条　设立涉外房地产企业，必须具备下列条件：
　　（一）开发经营的项目必须符合本办法第四条的规定；
　　（二）企业技术资质必须达到国家建设部部颁三级及三级以上等级标准；
　　（三）企业的注册资本与投资总额的比例符合国家有关规定，并按合同、章程规定的期限缴清出资。可以一次性缴清出资，也可以分期缴付出资。
　　中外合资经营涉外房地产企业的注册资本中，外商出资比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。
　　中外合资经营的涉外房地产企业应有一定规模，外商出资金额，一般应在二百万美元以上或等值的其他可兑换货币。
　　第十条　设立开发经营房地产的外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。其项目建议书和可行性研究报告，应报省计划经济委员会审批；合营或合作各方签订的合同、章程，报省对外经济贸易委员会审查批准，核发批准证书；合营企业或合作企业经批准后，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。
　　设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建设书、合营或合作各方签订的合同、章程和企业技术资质证明，报省城乡建设厅审定企业技术资质等级。

　　第三章　开发建设
　　第十一条　涉外房地产企业在本省开发房地产，其土地使用权的取得，须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等有关规定办理。
　　第十二条　涉外房地产企业的开发建设项目，由省计划经济委员会会同省城乡建设厅实行专项计划管理，并由统计部门会同建设行政主管部门实行专项统计。
　　第十三条　涉外房地产企业在城市规划区内开发建设的项目，须符合城市规划，服从规划管理；在城市规划区外的成片房地产开发，应编制总体规划，经批准后按规划进行开发建设。
　　开发建设项目的规划审批，按有关规定办理。
　　第十四条　涉外房地产开发建设项目的设计，一般应由中华人民共和国境内具备相应资质的设计单位承担。需要委托中华人民共和国境外设计单位设计的，该设计单位的资格须报省城乡建设厅审查。省城乡建设厅应在十五天内给予答复。
　　出售、出租给中华人民共和国境外人员的住宅，其建筑设计标准应适应境外人员的居住需要。别墅式住宅占商品住宅的比例应适当控制。出售、出租给中华人民共和国境内个人的住宅，须执行国家有关建筑设计标准。
　　第十五条　涉外房地产开发建设项目的建筑施工，须纳入建筑市场统一管理，实行公开招标，并按统一规定的办法进行评标和决标。工程质量应由工程质量监督部门依照规定实行监督。
　　第十六条　涉外房地产企业建成的房屋，应组织竣工验收合格后，方可按规定出售、出租。

　　第四章　经营秘管理
　　第十七条　涉外房地产企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，可以按出让合同规定出售、出租或抵押；以行政划拨方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，须按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可出售、出租或抵押。
　　第十八条　涉外房地产企业开发建设的商品房屋应以向境外销售为主，其比例不得低于可供销售总量的百分之七十，并收取外汇。
　　向中华人民共和国境外销售的商品房屋，购买者的身份应符合国家公安管理的有关规定。向境内销售的商品房屋，购买、租赁对象应主要为外资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业；境内居民个人，可以以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁住宅；境内的国家机关、团体、事业单位和国营集体企业，不得购买、租赁上述商品房屋，作住宅、办公用房。
　　第十九条　房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可在中华人民共和国境外进行。但没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
　　第二十条　房屋出售价格由买卖双方协商确定。如出售价格低于房屋所在地商品房成本价的，当地市、县房地产管理部门有优先购买权。出售人应将出售价格报当地建设行政主管部门和物价部门备案。
　　第二十一条　房屋买卖双方应签订买卖合同。房屋买卖合同应具备房屋的使用性质、结构、装饰标准、价格、付款方式、交付使用时间、相应的土地使用权比例或范围、售后保修服务和违约责任等主要内容。
　　第二十二条　双方在房屋买卖合同签订之日起三十日内，应按规定办理房屋所有权、土地使用权过户登记，领取房屋所有权证和土地使用证。
　　第二十三条　涉外房地产企业预售房屋须具备下列条件，报市、县建设行政主管部门审查批准。
　　（一）有审核批准的工程设计图纸；
　　（二）已取得建设工程规划许可证和土地使用证；
　　（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的百分之二十以上；
　　（四）工程施工进度和竣工交付日期已确定；
　　（五）预售计划和对象符合规定；
　　（六）已落实预售款收取和使用的监督方案。
　　第二十四条　预售房屋时，买卖双方应签订《房屋预售合同》。涉外房地产企业收取的预售款应存入指定的银行。房屋竣工后，预售款必须首先用于支付及清偿该预售房屋的全部费用后，方可另作他用。
　　第二十五条　预售房屋交付时，买方凭《房屋预售合同》与卖方签订《房屋买卖合同》，并按本办法第二十二条的规定办理登记。
　　第二十六条　房屋出租，租赁双方应签订《房屋租赁合同》，并在三十天内按规定办理租赁登记。
　　第二十七条　出售已出租的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。
　　出售已出租的房屋，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。
　　第二十八条　房屋所有权可以抵押。房屋所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
　　第二十九条　房屋所有权和土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并在三十天内按规定办理抵押登记。
　　第三十条　已出租的房屋抵押时，应书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。
　　第三十一条　因处分抵押物而取得房屋所有权和土地使用权的，抵押人和抵押权人应按规定办理权属变更登记。
　　第三十二条　由房屋出售、出租、抵押而使土地使用权随之转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的有关规定办理。
　　第三十三条　高层楼宇和成组团的居住新村、别墅区，须设立物业或屋宇管理机构，负责维护管理屋宇和公共设施。

　　第五章　法律责任
　　第三十四条　违反本办法规定的，由各管理部门依照有关规定给予处罚。
　　第三十五条　当事人对行政处罚决定不服的，除法律、法规另有规定外，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又拒不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
　　第三十六条　中外合资经营、合作经营的涉外房地产企业在履行合同、章程时发生纠纷，董事会不能协商解决时，可根据书面协议提请中华人民共和国仲裁机构或其他的仲裁机构仲裁。
　　第三十七条　涉外房地产企业在开发经营活动中涉及房屋所有权和使用权的纠纷，可向房地产仲裁委员会申请调解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起诉。

　　第六章　附　　则
　　第三十八条　涉外房地产企业开发经营中有关外汇事宜，依照国家外汇管理规定办理。
　　第三十九条　涉外房地产企业开发经营中的各项保险，应向中华人民共和国境内的保险公司投保。
　　第四十条　涉外房地产企业以及其他纳税义务人应按国家和本省的有关规定缴纳税费。
　　第四十一条　涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押等情况，应按年报送市、县建设行政主管部门备案。
　　第四十二条　香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其它经济组织或个人，投资设立涉外房地产企业，参照本办法办理。
　　第四十三条　本办法执行中的有关具体问题由省城乡建设厅负责解释。
　　第四十四条　本办法自公布之日起施行。


陕西省延安市人民政府


2000年延安市人民政府5号令


延安市城市房屋租赁管理办法

（试行）

第一章 总则

　　 第一条：为加强城市房屋租赁管理，维护地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和《陕西省城市房产市场管理条例》的有关规定精神，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条：本办法适用于本市城市规划区、建制镇范围内的房屋租赁活动。

　　第三条：本办法所指房屋租赁，即指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第四条：市房地产管理局是本市行政区域内城市房屋租赁管理工作的主管部门。各县房地产管理部门负责本辖区的房屋租赁管理工作。

　　第五条：房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。

　　第六条：有下列情形之一的房屋不得出租：

　 （一）未依法取得房屋所有权证的；

　 （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　 （三）共有房屋未取得共有人同意的；

　 （四）权属有争议的；

　 （五）属违法违章建筑的；

　 （六）不符合安全标准的；

　 （七）已抵押，未经抵押权人同意的；

　 （八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

　 （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　第七条：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋或被授于房屋经营和管理权的房屋可以依法出租。房屋租赁出租人和承担人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方约定的其他事项。

　　第八条：房屋租赁期限由双方约定，最长不得超过土地使用权出让合同规定 的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

第二章 租赁登记

　　第九条：房屋租赁实行登记备案制度。租赁双方当事人应当在签订租赁合同30日内，持房屋租赁申请、房屋所有权证书、当事人合法证件、租赁合同及法律法规规定提交的其他证件到房屋租赁管理部门登记备案。

　　第十条：房屋租赁管理部门对租赁双方当事人提交的文件进行审查并登记备案后，核发《房屋租赁证》，租赁双方应按规定交纳有关税费。

　　第十一条：公安部门办理居民居住手续或暂住证及工商行政管理部门办理单位或个人租用房屋从事生产、经营活动的《营业执照》时，《房屋租赁证》应作为凭证之一。

　　第十二条：房屋租赁期满，租赁合同终止。承租人需继续租用的，应当在租期满前3个月向出租人得出，出租人同意后重新签订租赁合同。

　　第十三条：租赁期内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期间死亡的，其继承人应继续履行原租赁合同。

第三章 出租人的权利义务

　　第十四条：出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交承租人使用，不能按期交付的，应当承提责任。

　　第十五条：出租人应按合同约定的责任负责检查维修房屋及其设施，保证房屋安全。不及时维修造成承租人财产损失或人身伤害的，应当承担赔偿责任。

　　第十六条：出租房屋需改建成、扩建成时，双方应提前商定，并按有关规定办理手续。

　　第十七条：租期未满出租人需要收回出租房屋时，应提前征得承租人同意后，到房屋租赁管理部门办理终止合同手续，向承租人交付相当于一个月租金的违约金。

　　第十八条：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成的损失由承租人承担：

　　一、利用承租房屋进行违法活动的；

　　二、未经出租人同意擅自转租、转借或调换使用房屋的；

　　三、擅自改变房屋用途或拆改房屋及附属设施的；

　　四、拖欠租金累计六个月以上的；

　　五、法律、法规规定可以收回出租房屋的其他情形。

第四章 承租人的权利义务

　　第十九条：承租人必须按期缴纳租金，违约的应当支付违约金。

　　第二十条：承租人应当爱护并合理使用所租房屋及附属设施，不得擅自改变房屋结构和用途，确需改动和装修的，须征得出租人书面同意。因承租人造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

　　第二十一条：承租人需在租期未满前退房的，满半月的按照整月计租；不足半月的按半月计租；另向出租人交付相当一个月的房租金额的违约金。

第五章 转租

　　第二十二条：承租人在租赁期限内征得出租人同意，可以将承租房的部分或全部转租给他人。出租人可从转租中获取收益。

　　第二十三条：房屋转达租应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按本办法规定办理登记备案手续。

　　第二十四条：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。受转租人不得将转租的房屋再行转租。

　　第二十五条：转租合同生效后，转租人享有并承担同承租人同等的权利和义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

　　第二十六条：转租期间，原租赁合同变更解除或终止，转租合同也随之相应的变更、解除或终止。

第六章 法律责任

　　第二十七条：违反本办法下列情形之一的租赁当事人有房屋租赁管理部门作出以下处理：

　　一、出租或转租房地产未向租赁管理部门申请登记的，责令其限期补办登记手续；

　　二、不听从出租人或转租人劝告，擅自改变房屋结构用途或土地使用权用途的，责令限期改正；

　　三、出租房屋损坏，维修责任人不及时维修而发生事故的，责令限期修复，并按有关规定追究其经

济或法律责任。

　　四、出租违章建筑物的，租赁合同无效。

　　第二十八条：租赁房屋不履行下列手续的，处以租金百分之十至百分之三十的罚款：

　　一、签定、变更租赁合同的，租赁双方应当向房屋所在地的市、县房产交易管理部门登记备案，申请领取或变更《房屋租赁证》。

　　二、房屋出租按规定 应当交纳税费。房屋租赁合同期满或提前终止时，当事人应到原登记的部门办理租凭注销手续。

　　第二十九条：房屋租凭管理人员执行行政处罚须出示省人民政府颁发的执法证件，罚没款须出具财政部门统一印制的收据。

　　第三十条：房屋租凭管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿，由所在单位给予行政处分，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第三十一条：当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定通知之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议，也可直接向人民法院起诉。对复议决定不服的可以在接到复议决定通知书之日起，十五日内向人民法院诉，逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的。作出处罚决定的机关可以依法申请人民法院强制执行。

第七章　附则

　　第三十二条：本办法由市房地产管理局负责解释。

　　第三十三条：本办法自颁布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二000年十二月十八日