浙江省嘉兴市建设局


关于印发《嘉兴市区住宅小区竣工综合验收管理办法(试行)》的通知


市级各有关部门(单位)、秀城区建设与交通局、秀洲区建设局、市区各房地产开发企业：

现将《嘉兴市区住宅小区竣工综合验收管理办法(试行)》印发给你们，请遵照实施，在实施中遇到的问题，请及时向我局反映。

附：《嘉兴市区住宅小区竣工综合验收管理办法(试行)》


嘉兴市建设局
二00一年十一月五日


　第一条：为加强本市市区住宅小区竣工综合验收管理，规范住宅小区开发建设行为，提高住宅小区整体居住水平，根据国务院第248号《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《浙江省房地产开发管理条例》等法规，结合本市实际，制订本办法。

第二条：本市城市规划区范围内，规划总建筑面积在2万平方米以上，以住宅为主的单位建筑和综合性建筑群体(以下简称住宅小区)的竣工综合验收，适用本办法。

第三条：嘉兴市建设行政主管部门负责城市规划区内住宅小区竣工综合验收工作。

市房地产管理处受市建设行政主管部门的委托，负责市区住宅小区竣工综合验收的组织实施和日常管理工作。

秀城区、秀洲区建设行政主管部门按有关规定分别负责组织实施秀城新区、秀洲新区规划范围内的住宅小区竣工综合验收工作，验收结果应报送市建设行政主管部门备案。

第四条：市区住宅小区竣工综合验收小组由熟悉住宅建设和管理工作业务的专家及有关单位人员组成，并负责住宅小区竣工综合验收的评定工作。

第五条：申请住宅小区竣工综合验收，其开发建设工程应当首先通过以下验收，并取得单顶验收合格证明材料：

(一) 建设工程经规划部门验收并取得规划许可证正本。

(二) 建设工程经建筑业管理部门备案或经建筑质量监督部门验收：

(王) 小区内道路、给排水、环卫设施、园林绿化、燃气、节水设施等，经市城建管理部门验收；

(四) 小区及住宅组团的命名和幢号编制经地名管理部门正式确定；

(五) 小区内公共配套设施经房地产管理部门验收；

(六) 人防、供电、供热、邮政、通讯、消防等设施经相关专业管理部门验收；

(七) 城建档案管理部门验收。

第六条：申请住宅小区竣工综合验收应当具备以下条件：

(一) 除经批难停建、缓建的项目外，所有建设项目、建设内容按批准的住宅小区规划和有关专业管理要求、设计规范全部建成，达到符合使用要求，并已取得由各职能管理部门验收合格或备案的证明材料：

(二) 住宅小区内所有施工机器(具)、临时建筑物、构筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到工完、场清、地平、无垃圾；

(三) 建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或埋入地下；

(四) 住宅小区四周界限与小区外相连的道路、人行道、河道、围墙等设施建设，应当符合规划设计要求，并满足居住区居民生活和通行条件；

(五) 住宅小区内各建设项目的竣工图纸、资料齐全；

(六) 开发住宅小区的被拆迁户，已全部按拆迁安置方案落实；

(七) 住宅小区的物业管理已按市有关物业管理规定委托有资质的物业管理单位进行前期管理。

第七条：住宅小区竣工综合验收，开发建设单位须提交以下资料：

(一) 住宅小区竣工综合验收申报表、小区开发建设总结；

(二) 小区竣工总平面布置图(原件)、住宅小区土地使用权证、建设用地规划许可证、房地产开发项目合同、所有单体项目建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售证、单位工程竣工验收备案证明、各类地面、地下线路、管网图纸和有关设备设施技术档案资料；

(三) 本办法第六条规定的各专业单项验收合格证明(原件)；

(四) 住宅小区前期物业管理委托合同，物业清单及物业管理情况材料。

第八条：住宅小区竣工综合验收可申请分期验收。分期验收的住宅小区，由规划部门具体划分分期开发的规模、区域，每期验收面积原则上应达到小区规划总建筑面积的30％以上。申请分期验收的组团，应按规划总布、单体设计标难要求完成全部建设内容，达到本办法第五条、第六条规定条件。

第九条：住宅小区竣工综合验收按下列程序办理：

(一) 城市规划区范围内的住宅小区，开发建设单位向嘉兴市房地产管理处提出竣工综合验收申请报告，并提供本办法第七条规定的资料。

(二) 房地产管理处应在收齐开发建设单位提交的验收资料后于7个工作日内，发出验收与否通知单，对符合验收条件的，在10个工作日内组织验收小组进行住宅小区竣工综合验收评定。

(三) 验收评定分资料审核和现场验收两部分，验收评定后，由验收小组提出验收意见，并向市建设行政主管部门提交验收报台和综合验收意见书。验收结果以书面形式通知开发建设单位和各专业验收部门。

(四) 综合验收合格的，由市建设行政主管部门发给《嘉兴市区住宅小区竣工综合验收合格证》。

第十条：经竣工综合验收合格的住宅小区或实施分期验收合格的组团，开发建设单位在领取《嘉兴市区住宅小区竣工综合验收合格证》后，可办理有关房屋交付使用和管理移交手续。

第十一条：住宅小区竣工综合验收或分期验收不合格的，开发建设单位不得将房屋交付使用和办理房屋交接手续。同时必须按验收小组提出的整改内容意见和规定的期限进行整改。整改后将整改内容重新申报复验。

第十二条：住宅小区开发建设规模达到本办法第二条规定标难，建成或基本建成后不申报竣工综合验收或分期综合验收，擅自分期或逐幢办理交付使用的，根据建设部、省建设厅的有关规定予以处罚。

第十三条：将综合验收成分期验收不合格的房屋擅自交付使用的，由建设行政主管部门责令停止办理交付使用手续，并根据建设部及省建设厅的有关规定进行处罚。给购房人造成损失的，开发建设单位应当依法承担赔偿责任。

第十四条：住宅小区建设规模达到本办法第二条规定标准的在建小区，除已办理交付使用的房屋外，均按本办法执行。

第十五条：本办法自公布之日起执行。1994年8月6日嘉兴市城乡建设委员会印发的《嘉兴市城市住宅小区竣工综合验收管理实施意见》同时废止。


审判和执行是人民法院诉讼程序中的两个重要环节。随着案件的增多，难度增大，由于各种原因可能引发审判错误和执行错误。对于审判错误在法律上规定了审判监督程序，依法纠正已经发生法律效力的错误判决、裁定，但是对于执行错误在法律上却没有规定执行监督程序，造成对于执行完毕后才发现已经发生法律效力的执行裁定确有错误，在纠错处理时存在无法可依的情况。目前，无论是从法律体系的完备，还是解决实践难题的需要角度看，都急需构建执行监督程序。结合审判监督程序的立法宗旨，根据执行案件的特殊性，法律条文意义上的执行监督程序应作狭义的理解，是指对执行完毕后的执行案件的事后监督，启动执行监督程序应当慎重对待，以保证执行监督程序成为最后的执行救济途径。


一、执行监督程序的启动主体


1．人民法院


各级人民法院院长对本院执行完毕案件的已经发生法律效力的执行裁定，发现确有错误，认为需要启动执行监督程序的，应当提交审判委员会讨论决定。最高人民法院对地方各级人民法院执行完毕案件的已经发生法律效力的执行裁定，上级人民法院对下级人民法院执行完毕案件的已经发生法律效力的执行裁定，发现确有错误的，有权提级启动执行监督程序或者指令下级人民法院启动执行监督程序。


2．当事人


执行案件的当事人、利害关系人或案外人对执行完毕案件的已经发生法律效力的执行裁定，认为有错误的，可以向原执行的人民法院或上一级人民法院提出申请，请求重新执行。当事人、利害关系人或案外人申请重新执行，是当事人、利害关系人或案外人的一项重要权利，申请重新执行的目的，是为了通过执行监督程序改正原执行裁定的错误，并重新进行有利于自己的执行。所以，当事人、利害关系人或案外人申请启动执行监督程序是人民法院纠正执行完毕案件的已经发生法律效力的执行裁定错误的重要途径。基于执行行为的特点，为确保执行裁定效力的稳定性，督促权利人及时主张权利，对当事人、利害关系人或案外人申请启动执行监督程序的期限必须予以限制，应当规定为案件执行完毕后一年内提出。且申请启动执行监督程序必须有正当理由和充分证据证实执行完毕案件的已经发生法律效力的执行裁定确有错误，并应当提交申请书等材料。


3．人民检察院


最高人民检察院对各级人民法院执行完毕案件的已经发生法律效力的执行裁定，上级人民检察院对下级人民法院执行完毕案件的已经发生法律效力的执行裁定，发现确有错误的，应当提出抗执。地方各级人民检察院对同级人民法院执行完毕案件的已经发生法律效力的执行裁定，发现确有错误的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗执。人民检察院提出的抗执，应当制作抗执书。抗执书是人民检察院对人民法院执行错误而提出抗执的法律文书，是人民法院启动执行监督程序的根据，应当载明以下内容：提起抗执的人民检察院和接受抗执的人民法院；抗执案件在原执行人民法院的案号；抗执的事实和理由；如有证据的，应一并向人民法院提供。对于人民检察院抗执的案件人民法院应当启动执行监督程序。这是由人民检察院的地位和性质决定的。


二、执行监督程序的审查处理


同审判监督一样，执行监督也需要一个独立的部门来审查处理，包括受理当事人的申请、检察机关抗执等。建议在执行局内设裁决部门，行使类似审判监督庭的职能，对执行案件进行监督。人民法院受理执行监督案件后，依法进行审查：第一，案件的审查实行执行监督听证制度，由执行监督机构人员依法组成合议庭适用执行听证程序进行执行听证审查。第二，听证后，合议庭对各方当事人提出的事实、理由和证据进行分析和认定，作出处理意见，如认定申请不成立，裁定驳回申请；如认定原执行完毕案件的已经发生法律效力的执行裁定正确，程序合法，处理得当的，应作出维持的裁定；如认定原执行完毕案件的已经发生法律效力的执行裁定错误，应作出撤销的裁定，使案件回复原状，移送执行部门重新执行。经合议庭合议形成合议庭意见后，应报告院长提交审判委员会讨论决定。对于人民检察院抗执进行执行监督程序的，人民法院审判委员会讨论时，应当通知人民检察院派员出席。对于人民检察院来说，案件是基于其抗执进入执行监督程序的，为了更进一步实现监督权，也应当派员出席，使人民检察院自始至终都体现法律监督机关的地位，始终贯彻“事后监督”的原则。


三、执行监督程序的救济途径


要明确以执行监督程序作出的裁定的效力，防止争议的无限循环，维护执行监督裁定的终局效力。按照现行的审级制度，无论以何种方式提起的执行监督也均应当赋予申诉人救济权利。原执行法院作出执行监督裁定后，申诉人不服的，可于10日内向上级人民法院申请复议，上级人民法院的复议裁定为终局裁定。法定期限过后申诉人不予申请复议的，裁定即生效。上级人民法院依职权直接提执的，所作的执行监督裁定是终局裁定。


（作者单位：江西省德兴市人民法院）