国家税务总局


国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发[2009]91号


　　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
　　为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
　　
　　
　　
　　 国家税务总局　
　　 二○○九年五月十二日
　　


土地增值税清算管理规程

　　第一章 总则
　　第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
　　第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
　　第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
　　第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
　　第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
　　主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
　　第二章 前期管理
　　第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
　　第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
　　第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
　　第三章 清算受理
　　第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（三）直接转让土地使用权的。
　　第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
　　第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
　　第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
　　（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
　　（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
　　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
　　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
　　第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
　　第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
　　第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
　　第四章 清算审核
　　第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
　　第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
　　第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
　　必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
　　第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
　　第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
　　（一）取得土地使用权所支付的金额。
　　（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　（三）房地产开发费用。
　　（四）与转让房地产有关的税金。
　　（五）国家规定的其他扣除项目。
　　第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
　　（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
　　（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
　　（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
　　（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
　　（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
　　第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
　　（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
　　（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
　　（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
　　第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
　　（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
　　（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
　　第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
　　（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
　　（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
　　第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
　　（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
　　（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
　　（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
　　（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
　　第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：
　　（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
　　（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
　　第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：
　　（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
　　（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
　　第二十八条 代收费用的审核。
　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
　　第二十九条 关联方交易行为的审核。
　　在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
　　应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
　　第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
　　第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
　　第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
　　第五章 核定征收
　　第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
　　第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
　　第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。　　
　　第六章 其他
　　第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
　　第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。
　　
　　附件：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）　　http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9082308.files/n9082306.doc
　　2.各类附表
http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9082308.files/n9082307.doc

法律是干什么的？
——如何认识武玉杰倒票案

南昌市司法局 熊晓峰


如果要评选2006年法律大事件，新年伊始发生的武玉杰“倒票”案毫无疑问将入选，各种媒体、网络上好不热闹。这次与以往不同，不像前几年发生的孙志刚案、佘祥林案呈现一边倒的齐声声讨现象，我们的法律精英和社会大众发出了截然不同的声音，一边是要捍卫法律的严肃性、坚持法律面前人人平等，一边是呼吁给武玉杰一点宽容，一时间你来我往，好不热闹。但在热闹的表面，仔细琢磨一下双方的观点，却发现双方并不是在一个法律的层面上交锋，是各敲各的锣、各吹各的号，没有对到一个点上去，双方对于武玉杰构成“倒票”似乎没有太大的争议，只是对于这种行为是否构得上处罚持有异议，虽然有个别微弱的声音提出，从合同法上看，武玉杰的行为是一种接受委托的民事代理行为，但为刑法界的大家以武的行为违反了刑法的禁止性规定为由“义正辞严”地驳回了。双方所论争的变为了在法律普遍公正下是不是要给予个体以公正。
在此我不想探究到底是高校高收费背景下武玉杰贫困生的身份引起大众的同情还是大众因痛恨某些利益集团垄断公共资源而同情弱者，又或者是二者复合作用引发了大众的广泛关注。我想寻找的答案是：在法律的框架内，武玉杰构不构成刑法意义上的“倒票”？他应不应该受处罚？或者在更深层次上法律是干什么的？
倒卖车、船票罪规定在刑法分则第三章破坏社会主义市场经济秩序罪中的扰乱市场秩序罪中，是指倒卖车、船票，情节严重的行为。所谓情节严重，1999年9月6日最高人民法院《关于审理倒卖车票刑事案件有关问题的解释》认定为“高价、变相加价倒卖车、船票或者倒卖坐席、卧铺签字号及订购车票凭证，票面数额在五千元以上，或者非法获利数额在二千元以上”，而武玉杰购买了1000余张火车票，金额达10万余元，从解释来看，武玉杰构成倒票似乎是板上钉钉、难逃法网了。但且慢，司法解释是司法机关在将法律规范适用于具体案件或事项时，对有关法律规范所作的解释，它既不能违背刑法的规定，也不能超出刑法规定的范围，从解释本身看，它所指的是可以构成犯罪的一种行为，而从刑法上看，我国刑法上对于是否构成犯罪是有严格的条件限制的，刑法意义上的犯罪必须符合犯罪构成的四要件，即客体、客观方面、主体、主观方面，缺一不可。构成倒票罪的主体既可是个人、也可是单位，主观方面是牟利，这二者可放开不论。在此值得讨论的是犯罪客体和客观方面，尤其是犯罪客体，在我国刑法学中占有极其重要的地位。为了完整清晰地阐述犯罪客体及其在犯罪构成中的作用，虽然稍显冗长，还是请允许我引用我国刑法学权威、中国刑法学研究会副总干事苏惠渔教授主编、司法部法学教材编辑部编审的“高等政法院校规划教材”《刑法学》(修订本)(中国政法大学出版社1999年1月版第100页)对于犯罪客体的表述：“犯罪客体是我国刑法所保护的、并且为犯罪行为所侵害的社会主义社会关系。犯罪客体作为犯罪构成必须具备的要件之一，说明犯罪行为危害了什么社会利益，是犯罪行为具有严重的社会危害性这一本质的集中体现，任何一种犯罪，都必然要侵害一定的客体，不侵害客体的行为就是不具备社会危害性的行为，当然也就不可能构成犯罪，由此看来，犯罪客体是决定犯罪社会危害性的首要条件，没有犯罪客体，就没有犯罪问题而言”。同书第467页，破坏社会主义市场经济秩序罪的客体是社会主义市场经济正常的管理活动，“破坏社会主义市场经济秩序罪的行为，直接违反国家经济管理法规，为了谋取个人或者单位局部非法利益，扰乱市场经济秩序，破坏社会生产、社会交换、社会分配和社会消费诸种经济关系，致使国家和人民利益遭受重大的经济损失”。所谓倒卖，《现代汉语词典》中只有倒把，指利用物价涨落，买入卖出，牟取暴利，《现代汉语规范词典》指“低价买进转手高价卖出以牟利”。我理解倒卖是有两个行为：一是从国家规定的机构收买，另一个是自己加价卖出。在倒卖车船票犯罪中中为刑法所保护的、犯罪分子所侵害的客体是正常的售票秩序。正常的售票秩序，我个人认为是消费者只有从国家规定或批准的地点付出国家或批准的价格获取所需要的车船票，即只有一个买卖行为存在。应该承认的是，倒卖车船票脱胎于计划经济下的投机倒把，但在目前某些时段或某些路线上车票一票难求的情况下，仍有存在的必要。(同样是紧张，为什么没有倒卖飞机票的，如何避免这种情况是值得探讨和研究的，但已不是本文的范围了)倒卖，就是通过种种手段把车票控制在手中，人为造成车票的紧张，使得真正的消费者无法从正规渠道买到车票，迫使真正的消费者以高价从倒票者手中购买车票。当然既然是购买，即使是以高价、即使是无奈，作为消费者还是有选择余地的，虽然这种余地很小、空间不大，但总是有一定讨价还价的空间，可以选择此贩或彼贩、选择其他出行方式，也就是说倒卖行为最终所针对的受害人实际上是不特定的，如果倒票者以高价迫使某个特定的人或群体必须购买，那他就是强买强卖，是强迫交易而非倒卖车票。
现在我们回过头来看看武玉杰的情况，我认为与倒票有本质上的不同。首先，他是针对一个个特定的人—学校的学生；其次，他是事先收取了学生证与票款及加价款，也就是说，在本案中没有两个买卖行为，只有一个买卖行为：同学购买车票，武玉杰本人没有购买行为，更没有出售行为。说武玉杰本人没有购买行为，可能很多人无法理解，他不是到窗口排队去买了1000余张车票吗？这里我们要把握的是：武玉杰是用同学的学生证、用同学的钱按同学要求的时间、目的地购买车票的，武玉杰是买了票，但不是他本人购买，而是----代购。现在问题似乎回到了文章前面据说的委托已超出法定数量，即数额超过五千元的即构成倒票罪，但细细一看，有一个概念被有意无意地转换掉了。我们所说的是民事上的事前接受委托的代购行为，而刑法上的五千元是指构成倒票应接受刑法处罚的一个界限，其前提是倒了票，其所隐含的另一层意思并不是五千元以下不构成犯罪，而是只要符合倒票罪的特征，即使在五千元以下，虽不受刑法管辖，仍应接受其它形式的处罚。五千元并不是罪与非罪的标准，而是确定应受何种处罚的界限。一定量的累积并不必然导致质的改变，我国刑法中也从来不存在一个以一定数额来确定罪与非罪的标准。刑法意义上一定量决定的只能是并且必然是处罚的种类与程度，而非罪与非罪。在武玉杰一案中 ，武玉杰事前接受同学的委托，以同学的名义按照同学的要求代为购买车票的行为是一种民法上典型的委托代理关系，在这一案件中，只有一个从车站窗口购买车票的行为，没有倒手买卖的行为，车站正常售出了票，同学按自己的意愿买到了票，车站的正常的售票秩序没有被扰乱，国家未遭受任何损失，同学自愿传给武玉杰代理费，同学们的经济利益也未遭受任何的损失。试想，如果没有武玉杰代买，同学们自己又不能去排队买票，同学们获取车票的途径就唯有到票贩子手上高价买票了。在本案中我所能看到的唯一利益受损的只有票贩子的利益，而这我想是大家所乐见的。因此，武玉杰同学的行为没有扰乱国家正常的售票秩序，没有扰乱市场经济秩序，国家和群众的利益没有受到损害，我们在这里找不到犯罪客体，就更没有犯罪行为的发生，武玉杰的行为不构成倒票。
我们都知道，刑法的功能既是惩罚，同时也是预防，即惩罚既有的犯罪、也警示可能发生的犯罪，而预防作用的产生，是通过对既有犯罪的公正处罚，来指引人们何者可为、何者不可为，来评价人们行为何者正当、何者不正当，使人们预测到自己行为将承担什么样的法律后果，并使人们对法律产生认同，进而使法律发挥管理社会公共事务、维持公共生活基本秩序的职能。弗·培根说过：“一次不公的(司法)判断比多次不平的举动为祸尤烈，因为这些不平的举动不过弄脏水流，而不公的判断则把水源败坏了”(《培根论说文集》，商务印书馆1983年版，第193页)。一个错案、冤案，会使得一定范围的人群对于法律的认知发生一定的改变，而一个有广泛影响的错案、冤案，将会在社会上对于社会公众的法律认识产生误导，既没有惩罚到应该惩罚的，更不可能预防该种犯罪的发生，杀鸡只能吓鸡，并不一定吓得到猴，还可能产生相反的作用。
亚里士多德说：“公平虽然就是公正，但并不是法律的公正，而是对法律的纠正，其原因在于，全部法律都是普遍的，然而在某种场合下，只说一些普遍的道理，不能称为正确，就是在那些必须讲普遍的道理的地方，也不见得正确，因为法律是针对大多数的，有时难免弄错……既然立法者说了一些笼统的话，有所忽略和出现失误，那么这些缺点的矫正就是正确，如若立法者在场，他自己会这样做；如若他知道了，自己就会把缺少的规定放在法律中，所以公平就是公正，它之优于公正，并不是优于一般的公正，而是优于由于普遍而带来了缺点的公正，法律普遍性所带来的缺点，正是公平的本性，这是因为法律不能适应于一切事物，对于有些事情是不能绳之以法的，所以应该规定某些特殊条文，对于不确定的事物，其准则也不确定。”(亚里士多德《尼各马科伦理学》，中国社会科学出版社1990年版，第101页)。至少从亚里士多德开始，如何根据正义的考虑，减轻现行法律可能产生的严酷与不公正就已成为法律理论与实践所面临的一个问题了。作为执法者，在执法之时要时刻把握法律的意义，要体会立法者立法的目的，作为法律研究者，更要深深领味法律的真义，不应局限于法律条文的文字表面意思，更不能为了自己的目的随意对法律作任意的解释。
法律早已不是单纯的专政工具，它的首要功能和目的是保护，保护人民的利益，保护国家的利益。我们的党要始终代表人民的利益，我们的法律也要始终把人民的利益放在首位!