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洛阳市人民政府关于印发洛阳市政府信息公开暂行办法的通知

时间:2024-07-05 20:05:07 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8187
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洛阳市人民政府关于印发洛阳市政府信息公开暂行办法的通知

河南省洛阳市人民政府


洛阳市人民政府关于印发洛阳市政府信息公开暂行办法的通知

洛政〔2010〕3号


各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门,洛阳新区管委会综合办公室,洛阳高新技术产业开发区管委会,各有关单位:

《洛阳市政府信息公开暂行办法》(以下简称《暂行办法》)已经市政府第39次常务会议审议通过,现印发你们,请认真贯彻实施。

政府信息公开是推进政府工作法制化、规范化的重要内容,也是政府密切联系群众的重要窗口。认真做好政府信息公开工作,有利于增强政府工作的透明度,提高行政效率,保障广大人民群众的合法权益。各级政府、各有关部门和单位要高度重视,并结合自身工作实际,贯彻落实好《暂行办法》。市政府信息公开办公室要及时搜集《暂行办法》实施过程中出现的新情况、新问题,适时进行修订和完善,进一步推动我市政府信息公开工作深入开展。




洛阳市人民政府
二〇一〇年一月十五日    



洛阳市政府信息公开暂行办法



第一章 总则



第一条 为建立公正透明的行政管理体制,保障公民、法人和其他组织的知情权等其他合法权益,监督行政机关依法履行职责,依据《中华人民共和国政府信息公开条例》(以下简称《政府信息公开条例》)和其他有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称的政府信息,是指行政机关在履行职责过程中制作或者获取的,以一定形式记录、保存的信息。

本办法所称行政机关,是指本市各级人民政府及其工作部门、直属机构、办事机构、派出机构。

第三条 行政机关应当公开政府信息,但依法不予公开的除外。

行政机关公开政府信息,应当遵循公正、公平、便民、及时的原则。

第四条 各级政府应当加强对政府信息公开工作的组织领导。

市政府办公室是全市政府信息公开工作的主管部门,负责推进、指导、协调、监督政府信息公开工作。市政府信息公开办公室是具体承办全市政府信息公开的日常工作机构,监察、法制、保密、市政府信息中心、新闻办公室等部门以及其他有关行政机关在市政府信息公开工作领导小组的统一协调下,依据各自职责配合做好全市政府信息公开工作。

各县(市、区)政府办公室会同相关部门推进、指导、协调、监督本行政区域的政府信息公开工作。

第五条 行政机关应当建立健全本机关的政府信息公开工作制度,并指定机构(以下统称政府信息公开工作机构)负责本机关政府信息公开的日常工作。

政府信息公开工作机构的主要职责是:

(一)具体承办本机关主动公开政府信息的事宜,维护和更新本机关主动公开的政府信息;

(二)受理和处理向本机关提出的政府信息公开申请;

(三)对拟公开的政府信息进行保密审查;

(四)组织编制本机关的政府信息公开指南、政府信息公开目录和本机关政府信息公开工作年度报告;

(五)履行本机关规定的与政府信息公开有关的其他职责。

第六条 行政机关应当建立健全政府信息发布保密审查机制,明确审查的程序和责任。

行政机关在草拟公文的同时,应当审查并明确该公文属于主动公开、依申请公开或者不予公开,并应当注明理由。

行政机关公开政府信息前,应当按照《中华人民共和国保守国家秘密法》以及其他法律法规和有关规定,对拟公开的政府信息进行审查,以确定是否予以公开。行政机关对政府信息不能确定是否可以公开时,应当依照法律、法规和国家有关规定报相关主管部门或者同级保密工作部门确定。

第七条 行政机关应当建立健全政府信息发布协调机制。行政机关发布政府信息涉及两个或者两个以上行政机关的,应当与有关行政机关进行沟通、确认,保证行政机关发布的政府信息准确一致。

第八条 行政机关应当及时、准确地公开政府信息。行政机关发现影响或者可能影响社会稳定、扰乱社会管理秩序的虚假或者不完整信息的,应当报请本级政府以及上一级行政机关同意后,根据职责权限范围发布准确的政府信息予以澄清。

除行政机关将文件草案公开征求意见外,属于调查、讨论、处理过程中的政府信息,因其内容不确定,公开后可能影响国家安全、公共安全、经济安全或者社会稳定的,不得公开。



第二章 公开范围



第九条 行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息,应当主动公开:

(一)涉及公民、法人或者其他组织切身利益的;

(二)需要社会公众广泛知晓或者参与的;

(三)反映本行政机关机构设置、职能、办事程序等情况的;

(四)其他依照法律、法规、规章和国家有关规定应当主动公开的。

第十条 县级以上各级人民政府及其部门应当依照本办法第九条的规定,在各自职责范围内确定主动公开的政府信息的具体内容,并重点向社会主动公开下列政府信息:

(一)管理规范和发展计划方面

1.政府规章、各行政机关制定的规范性文件以及与经济、社会管理和公共服务相关的其他文件;

2.经济社会发展的规划、计划及其进展和完成情况;

3.城市总体规划、其他各类城市规划以及土地利用总体规划等;

4.国民经济和社会发展统计信息。

(二)与公众密切相关的重大事项方面

1.影响公众人身财产安全的疫情、灾情以及其他突发公共事件的应急预案、预警信息及应对情况;

2.扶贫、优抚、教育、医疗、社会保障、劳动者保护、就业促进等方面的标准、条件及实施情况;

3.征收或者征用土地、房屋拆迁相关政策及实施情况;

4.行政事业性收费的项目、依据、标准;

5.行政许可的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及申请行政许可需要提交的全部材料目录以及办理情况;

6.环境保护、公共卫生、安全生产、食品药品、产品质量的监督检查情况;

7.城乡建设和管理的重大事项;

8.社会公益事业建设情况。

(三)公共资金使用和监督方面

1.重大建设项目的批准和实施情况;

2.政府集中采购项目的目录、政府采购限额标准、采购结果及其监督情况;

3.政府财政预算、决算。

(四)政府机构和人事方面

1.各级政府工作部门的管理职能及其调整、变动情况;

2.公务员招考、录用以及公开选任干部的条件、程序、结果等情况。

第十一条 乡(镇)人民政府应当依照本办法第九条的规定,在其职责范围内确定主动公开的政府信息的具体内容,并重点公开下列政府信息:

(一)贯彻落实国家关于农村工作政策的情况:

(二)财政收支、各类专项资金的管理和使用情况;

(三)乡(镇)土地利用总体规划、宅基地使用的审核情况;

(四)征收或者征用土地、房屋拆迁相关政策及实施情况;

(五)乡(镇)的债权债务、筹资筹劳情况;

(六)抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的发放情况;

(七)集体企业及其他乡镇经济实体承包、租赁、拍卖等情况;

(八)执行计划生育政策的情况。

第十二条 下列政府信息,不予公开:

(一)属于国家秘密的;

(二)属于商业秘密的;

(三)属于个人隐私的;

(四)法律、法规规定免于公开的其他情形。

涉及商业秘密、个人隐私的政府信息,经征得权利人同意公开或者行政机关认为不公开可能对公共利益造成重大影响的,可以予以公开。

第十三条 公民、法人或者其他组织还可以根据自身生产、生活、科研等特殊需要,向行政机关申请获取相关的政府信息。



第三章 主动公开的途径和程序



第十四条 行政机关应当将主动公开的政府信息,通过政府公报、政府网站、新闻发布会以及报刊、广播、电视等便于公众知晓的方式公开。

第十五条 各级人民政府应当在档案馆、公共图书馆和行政服务中心设置政府信息查阅场所,配备相应的设施、设备,为公民、法人或者其他组织获取政府信息提供便利。

有条件的行政机关应当设置公共查阅室、资料索取点、信息公告栏、电子信息屏等场所、设施,方便公众对相关政府信息的检索、查询、复制。

  第十六条 各级人民政府应当建立健全政府公报制度。市政府制定的规章和规范性文件,在市政府公报上全文登载。政府公报在市和县(市、区)档案馆、公共图书馆供公众查阅。

  第十七条 各级人民政府应当建立健全新闻发布制度,指定新闻发言人。对重大公共事件、公共预警信息以及其他需要公众及时知晓的政府信息,应当通过新闻发布会公开。

第十八条 行政机关制作的政府信息,由制作该政府信息的行政机关负责公开;行政机关依职权从公民、法人或者其他组织获取的政府信息,由获取该政府信息的行政机关负责公开。

负有政府信息公开义务的行政机关被撤销或者发生变更的,由承受其职责的行政机关负责原行政机关政府信息的公开。

法律、法规、规章对政府信息公开的职责权限范围另有规定的,从其规定。

第十九条 属于主动公开范围的政府信息,应当自政府信息形成或者变更之日起20个工作人内予以公开。法律、法规对政府信息公开的期限另有规定的,从其规定。

第二十条 行政机关应当依照《政府信息公开条例》第十九条规定编制、公布本机关的政府信息公开指南、主动公开目录和依申请公开目录,并及时更新。

政府信息公开指南,应当包括政府信息的分类、编排体系、获取方式,政府信息公开工作机构的名称、办公地址、办公时间、联系电话、传真号码、电子邮箱地址等内容。

政府信息公开目录,应当包括政府信息的索引、名称、内容概述、生成日期等内容。



第四章 依申请公开的程序

  

第二十一条 公民、法人或者其他组织依照《政府信息公开条例》第十三条规定向行政机关申请公开政府信息的,应当提交载明下列内容的申请书:

  (一)申请人的姓名或者名称、联系方式;

  (二)明确的政府信息内容,包括能够据以指向特定政府信息的文件名称、文号或者其他特征描述;

  (三)获取政府信息的方式及其载体形式。

  公民、法人或者其他组织向行政机关申请公开政府信息的,行政机关可以询问申请人获取政府信息的用途。

  第二十二条 申请人书写政府信息公开申请书确有困难的,可以口头提出申请,由接收申请的行政机关工作人员代为填写申请书,并由申请人签字或者盖章确认。

  申请人描述所需政府信息的文件名称、文号或者确切特征等有困难,向行政机关咨询的,行政机关应当提供必要的帮助。

  第二十三条 对公民、法人或者其他组织提出的政府信息公开申请,行政机关应当按照下列规定分别作出答复:

  (一)属于公开范围的,应当告知申请人获取该政府信息的方式和途径。

  (二)属于不予公开范围的,应当告知申请人并说明理由。

  (三)申请内容不属于本办法的政府信息范围的,应当告知申请人并说明有关情况。

  (四)申请公开的政府信息属于本机关职责权限范围,但本机关未制作或者获取的,应当告知申请人该政府信息不存在。

  (五)申请公开的政府信息不属于本机关职责权限范围的,应当告知申请人不属于本机关公开;对能够确定该政府信息的公开机关的,应当告知申请人公开机关的名称、联系方式。

  (六)申请公开的政府信息中含有不应当公开的内容,但能够区分处理的,应当告知申请人可以部分公开及其获取方式和途径;对不予公开的部分,应当说明理由。

  (七)申请公开的政府信息涉及商业秘密、个人隐私,但符合本办法第十二条规定,可以予以公开的,应当告知申请人获取该政府信息的方式和途径,并将决定公开的内容和理由书面告知权利人。

  (八)申请内容不明确,不符合本办法第二十一条规定的,应当告知申请人在合理期间内补正;申请人逾期未补正的,视为放弃申请。

  (九)同一申请人无正当理由重复向同一行政机关申请公开同一政府信息,行政机关已经作出答复的,可以告知申请人不再重复处理。

  第二十四条 行政机关依申请公开政府信息的,申请人可以选择邮寄、递送、传真、当面领取等方式获取政府信息,并可以选择纸质、光盘、磁盘等政府信息载体形式。

  行政机关应当按照申请人要求的方式和载体形式提供政府信息;无法按照申请人的要求提供的,可以通过安排申请人查阅相关资料或者其他适当的方式和载体形式提供。

  第二十五条 公民、法人或者其他组织向行政机关申请提供与其自身相关的税费缴纳、社会保障、医疗卫生、登记等政府信息的,应当出示有效身份证件或者证明文件。

  公民、法人或者其他组织有证据证明行政机关提供的与其自身相关的政府信息记录不准确的,有权要求该行政机关予以更正。该行政机关无权更正的,应当转送有权更正的行政机关处理,并告知申请人。

第二十六条 行政机关收到政府信息公开申请,能够当场答复的,应当当场予以答复;不能当场答复的,应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复。行政机关需延长答复期限的,应当经政府信息公开工作机构负责人同意,并告知申请人。延长答复的期限最长不得超过15个工作日。

申请公开的政府信息涉及第三方权益的,行政机关征求第三方意见所需时间不计算在规定的期限内。

第二十七条 行政机关依申请向公民、法人或者其他组织提供政府信息的,可以收取实际发生的检索、复制、邮寄等成本费用,但不得收取其他费用。行政机关收取成本费用,应办理《收费许可证》,按价格主管部门核定的标准执行,收取费用全额上缴财政,实行收支两条线管理。

  申请人属于城乡居民最低生活保障对象或者确有其他经济困难情形的,可免缴相关费用。

  行政机关不得通过其他组织、个人以有偿服务方式提供政府信息。

  

第五章 监督和保障



第二十八条 各级人民政府应当建立健全政府信息公开工作考核制度、社会评议制度和责任追究制度,定期对政府信息公开工作进行考核、评议。

第二十九条 各级人民政府信息公开工作主管部门和监察机关负责对行政机关政府信息公开的实施情况定期进行监督检查。

第三十条 市政府信息公开工作主管部门应当于每年3月底前,编制、公布全市政府信息公开工作年度报告。

  本市其他各行政机关应当于每年2月底前,编制、公布本机关政府信息公开工作年度报告,并报送市或者县(市、区)政府信息公开工作主管部门。

  政府信息公开工作年度报告应当包括下列内容:

  (一)行政机关主动公开政府信息的情况;

  (二)公民、法人或者其他组织申请公开政府信息的情况;

  (三)行政机关同意公开、部分公开和不予公开政府信息的分类情况;

  (四)因政府信息公开申请行政复议、提起行政诉讼的情况及其处理结果;

  (五)政府信息公开的收费以及免除收费情况;

  (六)政府信息公开工作存在的主要问题以及改进情况;

  (七)其他需要报告的重要事项。

  第三十一条 各级人民政府每年应当对同级政府部门和下一级政府的政府信息公开工作进行考核。具体考核工作由市政府和县(市、区)政府信息公开工作主管部门会同同级监察机关等相关部门组织实施。

考核结果应当作为对行政机关绩效考核的依据之一,并予以公布。

第三十二条 行政机关的政府信息公开工作,应当纳入本市行风测评体系,接受社会评议。

社会评议结果由行风测评机构向社会公布。

第三十三条 公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行政府信息公开义务的,可以向上级行政机关、监察机关或者政府信息公开工作主管部门举报。收到举报的机关应当予以调查处理。

公民、法人或者其他组织认为行政机关在政府信息公开工作中的具体行政行为侵犯其合法权益的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十四条 行政机关未按规定建立健全政府信息发布保密审查机制的,由监察机关、上一级行政机关责令改正;情节严重的,对行政机关主要负责人依法给予处分。

行政机关有下列情形之一的,由监察机关、上一级行政机关责令改正;情节严重的,对行政机关直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)不依法履行政府信息公开义务的;

(二)不及时更新公开的政府信息内容、政府信息公开指南和目录的;

(三)违反规定收取费用的;

(四)通过其他组织、个人以有偿服务方式提供政府信息的;

(五)公开不应当公开的政府信息的;

(六)违反本办法规定的其他行为。

  

第六章 附则



第三十五条 法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织公开政府信息的活动,适用本办法。

第三十六条 教育、医疗卫生、计划生育、供水、供电、供气、供热、环保、公共交通等与人民群众利益密切相关的公共企事业单位在提供社会公共服务过程中制作、获取的信息的公开,参照本办法执行。

第三十七条 行政机关应当将政府信息公开工作经费纳入本机关的年度预算,保障政府信息公开活动的正常进行。

第三十八条 本办法自颁布之日起施行,有效期5年。

民政部关于加强民政系统社会治安综合治理工作的通知

民政部


民政部关于加强民政系统社会治安综合治理工作的通知
民政部


各省、自治区、直辖市民政厅(局),各计划单列市民政局:
最近,党中央、国务院作出了《关于加强社会治安综合治理的决定》( 以下简称《决定》),对社会治安综合治理工作提出了新的更高的奋斗目标。 为认真贯彻《决定》精神,切实做好这项工作,特作如下通知:
一、提高认识,加强领导
加强社会治安综合治理是当前解决我国社会治安问题的根本出路,它直接关系着国家的长治久安,关系着我国国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的顺利实现。社会治安的综合治理是一项艰巨复杂的系统工程,必须动员和组织全社会的力量,运用政治、经济、文化、教育多种
手段。民政工作是社会行政管理工作,民政部门通过解决社会矛盾发挥社会稳定机制的作用,对搞好社会治安的综合治理是有义不容辞的责任。各级民政部门一定要充分认识加强社会治安综合治理工作的重要意义,从思想上、组织上、工作上加强对这项工作的领导。各级民政部门的领导要
亲自动手,真抓实管,真正把这项工作落实到基层,抓紧抓好。
二、明确职责,积极配合
社会治安综合治理涉及到社会生活的各个方面,需要各个部门各个方面积极有效地配合。各级民政部门应根据社会治安综合治理的任务、要求和范围,主动找准自己的位置,明确自己的职责,在各级党委和政府的统一领导下,按照“谁主管谁负责”的原则,切实承担起共同维护社会治
安的应有责任。
民政部门在贯彻落实《决定》精神时,要结合民政工作实际,从维护社会稳定的总体要求出发,认真分析当前民政工作中存在的不稳定因素,有针对性地做工作。要通过发挥民政部门的职能作用,积极参与和做好社会治安综合治理工作。
三、狠抓落实,重点治理
在社会治安综合治理工作中,各级民政部门要重点抓好以下几项工作:
(一)加强基层政权和基层群众性自治组织建设。加强基层政权和基层群众性组织建设是落实社会治安综合治理工作的关键。各级民政部门要在地方党委和政府的领导下,做好基层政权建设的日常工作,为社会治安综合治理提供组织保证,使综合治理的各项措施落实到基层,落实到群众
中去,真正做到群防群治。在农村,要深入贯彻落实《中华人民共和国村民委员会组织法(试行)》,切实加强村级组织建设,依法建立健全村民委员会,发挥村民自治的功能,认真整治软弱涣散的村级组织,推进农村基层的民主政治建设,通过制订和健全村规民约,倡导社会主义道德风尚
,减少民间纠纷:在城市,要贯彻落实《中华人民共和国居民委员会组织法》,充分发挥居民委员会在民事调解、治安防范、帮助失足青年、安置无业人员和残疾人以及管理流动人口等方面的作用。在评比表彰先进乡(镇)街道、村(居)委会和先进个人时,要把社会治安综合治理工作作为一
项重要条件。
(二)加强收容遣送工作。加强对流动人口的管理是当前社会治安综合治理的一项突出工作。各级民政部门要与有关部门密切配合,严格依法收容流浪乞讨人员。各收容遣送站要对被收容人员加强管理,对可疑人员重点查询,发现违法分子立即交公安部门处理。要做好流浪乞讨人员的遣
返工作,流浪乞讨人员流出地的民政部门要协助政府发动和依靠社会力量做好安置工作。
(三)搞好救灾救济,促进灾区社会稳定。各级民政部门要高度重视农村救灾工作。一旦出现灾情,要立即组织抢险救灾,妥善安置灾民,发放好救灾款物,防止逃荒、要饭等非正常现象发生,确保灾区社会秩序的稳定。对五保户和特困户,要做好供养和救济工作,防止由此而引发的社
会问题。
(四)依法严格管理社团。各级民政部门要加强对各类社团的管理,依法行政。当前,要着重抓好社团的清理整顿和复查登记工作,严格社团审批制度;要加强对社团的指导、协调和监督,制止社团不健康的活动,对各类违法社团组织,坚决予以取缔,保证社团沿着法制化的轨道健康发
展。
(五)要认真落实《军人抚恤优待条例》,确保优抚对象的基本生活;要认真贯彻《退伍义务兵安置条例》,做好退伍军人的安置工作;要制止婚丧事大操大办和封建迷信活动,充分发挥红白事理事会的自我教育、自我管理和自我服务的作用。
各地社会治安综合治理工作的进展情况,望及时告部办公厅。



1991年5月8日
房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值,而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中,房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
  一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
  关于房屋承租人优先购买权制度,学术界和实务界至今仍存在存废之争。
  主张该制度存在的理由的有:第一,房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值,可以充分发挥物的效用,提高物的使用效率,维护既有的物的使用关系,稳定社会经济秩序。第二,体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中,承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权,承租人被当然推定为“弱者”,如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益,所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买,反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正,这是法律公平实现的更高层次。
  与此相对,有大批学者主张废止,理由是:第一,所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权,是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制,是对意思自治原则的侵犯,同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利,为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二,立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊,造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约,双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利,出租人再实际低价转让给第三人,而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态,房屋交易遥遥无期,善意买受人的利益遭到极大的破坏,交易安全无从谈起。 3第三,通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利,但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发,为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四,立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的,随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立,房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式,承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要,而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
  二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
  纵观上述反对与赞成的声音,虽然反对的理由有合理成分,但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配,体现其支配权的过程,具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权,但要在法律规定的范围内进行,不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益,所以,所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用,第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租,而是出于居住、营业等需求,实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态,对承租人而言,如没有优先购买权对出租人的约束,其合法权益很难得保护。现阶段,虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化,但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势,保留此项制度非常必要,至于立法本身存在的弊端,则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
  三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
  (一)房屋承租人优先购买权的效力
  房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的,先买权在我国现行立法也叫优先购买权,优先购买权既有物权效力的优先购买权,也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人,具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张,不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值,笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性,确立债权属性,意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系,而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系,承租人的优先权应是优先于第三人取得物权,第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下,承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则,但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容,实现了法律体系内部的和谐统一。
  (二)关于同等条件的司法判定
  同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同,只要基本对等,并且不损害出租人的合法权益,不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准,有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的,适用金钱折算法,承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破,增加基于特定第三人产生的人格利益,转移到房屋价款之中,有其合理的部分,也符合市场经济规律的发展,但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
  ()关于损害承租人优先购买权的救济期限
  除斥期间仅适用于形成权,期间届满权利当然消灭。据此,如将承租人的优先购买权定性为形成权,除斥期间届满后,承租人便不可主张权利,出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由,承租人的实体权利会消灭,并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定,这样不利于完整地保护承租人的权利。所以,对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年,考虑到救济期限太长不利于鼓励交易,太短不利于维护承租人的利益,所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋,第三人又多次易手的情形,如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权,多年以后再主张,对出租人和第三人来说不公平,建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算,但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外,《民法通则》第138条规定:“超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制”,适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处,也给承租人的权利实现提供了多种可能。
  ()对承租人的限制
  1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的,才享有优先购买权,出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋,按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解,承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系,故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租,从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发,由次承租人享有优先购买权较合理,但如果承租人转租未经出租人同意,承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时,房屋可分割出卖的,各承租人仅对承租的部分享有优先购买权,承租人就承租部分放弃优先购买权的,其他承租人对此不能主张优先购买权;不可分割的,各承租人能协商一致的按协商结果处理,不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权,若放弃则按比例大小依次类推。
  (五)与其他权利冲突的解决
  1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产,在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下,第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”,基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权,据此,承租人不能再主张优先购买权,不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的,承租人的优先购买权是基于债权关系产生的,根据物权优于债权的原理,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定,出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人,承租人未到场的视为放弃。据此,承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖,则成为竞买人,所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买,应建议承租人享有报价的权利,如现场竞价低于承租人的报价,由承租人以报价买受房屋。

  北安市法院 王胜宇