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二手房买卖中的法律风险防范/党世强

时间:2024-07-11 08:49:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8419
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二手房买卖中的法律风险防范

党世强


“二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jpte.html) - 二手房买卖中的法律风险防范_党律师_新浪博客

山东琴岛律师事务所 党世强律师 电话:13791987812

中国农业发展银行关于粮棉油开户企业专户存款核算手续的通知

中国农业发展银行


中国农业发展银行关于粮棉油开户企业专户存款核算手续的通知
中国农业发展银行




中国农业发展银行各省、自治区、直辖市分行,各计划单列市分行,总行营业部:
根据《关于加强粮油收储企业存款账户管理的紧急通知》(农发行字[1998]134号)、《关于加强粮棉油企业开户与结算监督管理的通知》(农发行字[1998]136号)、《关于加强企业贷款利息管理与核算工作的通知》(农发行字[1998]137号)和《关于给粮食收储企业发放少量费用贷款的通? ?农发行传字[1998]24号)等文件的要求,为正确核算反映农业发展银行粮棉油开户企业存款状况,现将粮棉油开户企业专户存款核算手续及有关要求通知如下:
一、“企业基本存款专户”的核算
“企业基本存款专户”核算粮棉油企业发生的收购贷款存入、调销回笼款项、费用贷款存入、偿还贷款本息、财政对企业各种补贴款项、企业上级拨入的费用补贴等。此专户由农发行按资金性质进行分配,企业不得擅自支配。
(一)企业收购贷款存入。对企业发放的收购贷款要先转入基本存款专户进行核算。发放贷款时,会计分录:
借:××贷款
——××企业贷款
贷:401单位活期存款
——××企业基本存款专户
(二)调销回笼款项的存入。企业发生调销回笼款项结算时,要通过基本存款专户进行核算。款项通过联行或票据存入时,会计分录:
借:502联行来账(或501联行往账、102存放中央银行款项)
贷:401单位活期存款
——××企业基本存款专户
(三)费用贷款的存入。用于粮食收储企业支付正常周转库存的合理保管费用和占用农发行的利息支出贷款的存款,要先转入基本存款专户进行核算。发放贷款时,会计分录:
借:285费用贷款
——××企业贷款
贷:401单位活期存款
——××企业基本存款专户
(四)企业财政补贴款项存入。财政对企业直接补贴各种款项时先转入基本存款专户进行核算。收到财政补贴款时,会计分录:
借:502联行来账(或104存放同业款项、102存放中央银行款项)
贷:401单位活期存款
——××企业基本存款专户
(五)企业上级主管部门拨入费用补贴款项。企业上级主管部门拨入费用补贴款项时,先转入基本存款专户进行核算。收到款项时,会计分录:
借:502联行来账(或104存放同业款项、102存放中央银行款项)
贷:401单位活期存款
——××企业基本存款专户
(六)偿还银行贷款本金。由开户行根据销售回笼款分配偿还贷款和根据其他存款分配扣付已到期其他贷款时,银行可以用特种转账传票直接扣划。会计分录:
借:401单位活期存款
——××企业基本存款专户
贷:××贷款(或285费用贷款)
——××企业贷款
(七)偿还银行贷款利息。开户行根据销售回笼款和财政拨补利息款数额计算出应扣划利息后,非结息日先转入“406单位应付利息存款”科目,此科目存款企业不得自行支配,在结息日银行按季扣回。会计分录:
1.分配时:
借:401单位活期存款
——××企业基本存款专户
贷:406单位应付利息存款
——××企业户
2.收回时:
借:406单位应付利息存款
——××企业户
贷:贷款利息收入
——××贷款利息收入
从费用补贴款或其他资金存款分配偿还银行贷款利息时,直接从基本存款专户中扣划。会计分录:
借:401单位活期存款
——××企业基本存款专户
贷:贷款利息收入
——××贷款利息收入
二、“收购资金存款专户”的核算
“收购资金存款专户”核算由“企业基本存款专户”转入的、按收购进度拨入收购贷款存款及分配用于收购(含核定的收购费用)的资金存款。此专户由企业支配,专门用于收购过程中现金和转账支出,不得用于支付粮食入库后保管费用(含工资等)支出。收购结束后,此专户余额扫数划
回基本存款专户。
(一)企业用于收购资金存款转入时,会计分录:
借:401单位活期存款
——××企业基本存款专户
贷:407收购资金存款
——××企业收购资金存款专户
(二)企业收购提取现金时,会计分录:
借:407收购资金存款
——××企业收购资金存款专户
贷:101现金
(三)企业拨入他行辅助账户时,会计分录:
借:407收购资金存款
——××企业收购资金存款专户
贷:411同业存放款项
——××行××企业收购资金存款专户
(四)收购结束扫数划转余额时,会计分录:
借:407收购资金存款
——××企业收购资金存款专户
贷:401单位活期存款
——××企业基本存款专户
三、“企业财务资金存款专户”的核算
“企业财务资金存款专户”核算由“企业基本存款专户”转入的归还贷款本息后分配用于经费部分的销售回笼款、财政及上级费用补贴款、费用贷款中用于保管费的部分转入等存款。此专户由企业支配,用于企业按规定可支付的工资福利、办公、管理费用及零星的现金支出等需要。
(一)企业财务资金存款转入时,会计分录:
借:401单位活期存款
——××企业基本存款专户
贷:408企业财务资金存款
——××企业财务资金存款专户
(二)企业用现金支票支取工资款时,会计分录:
借:408企业财务资金存款
——××企业财务资金存款专户
贷:101现金
(三)企业用转账支票支付办公费用款时,会计分录:
借:408企业财务资金存款
——××企业财务资金存款专户
贷:411同业存放款项(同城票据交换)
(四)企业拨入他行辅助账户时,其会计分录:
借:408企业财务资金存款
——××企业财务资金存款专户
贷:411同业存放款项(同城票据交换)
——××行××企业财务资金存款专户



1998年5月19日
对党委政法委执法监督工作的思考

钟 伟 苗


中国共产党的执政党地位决定了党对各项工作包括政法工作的领导权,党委政法委的执法监督权是从党的领导权所派生出来的。党委政法委开展执法监督工作是为了更好地体现党的领导和加强党内监督。针对社会各界要求司法公正的呼声日益高涨的形势,中央政法委试图通过赋予和强化党委政法委的执法监督权等手段来解决执法不严、监督不力和司法腐败等问题。
一九九五年,个别地方的政法委开始了执法监督工作的探索,一九九八年四月,中央政法委出台了《关于加强党委政法委员会执法监督工作的意见》,二00一年四月四日,中共浙江省委办公厅经省委同意正式发布了《浙江省各级党委政法委员会执法监督工作实施办法》。此后,执法监督工作成为我省各级党委政法委的一项基本职能和重要工作内容。但是,党委政法委的执法监督工作尽管已全面推开,然对其进行理论研究的仍很少,更不要说运用理论来指导执法监督工作实践了。一方面,党委政法委执法监督工作在实践中确实存在一定的偏差;另一方面,也有一些同志对党委政法委执法监督工作尚心存疑虑,认为这是干预司法独立,不符合司法改革的方向。可见,对党委政法委执法监督工作的认识还不够统一,理论研究还比较缺乏,而缺乏理论指导的实践往往带有一些盲目性,因此对党委政法委执法监督工作进行理论上的研究探讨显得十分必要。
一、党委政法委执法监督工作的必要性
有的学者认为,党委政法委作为政法各部门的领导机关,在多年的实践中,逐步形成了由政法委牵头,由公、检、法机关“联合办公”、“协调定案”(主要是对疑难案件)的制度,在这种情况下,司法机关不可能真正完全独立地行使职权。认为应该在“依法治国”的基本方略确定以后废除这种做法,因为其违背了诉讼原理,且直接与宪法和诉讼法规定的“人民法院依法独立行使审判权”和“人民检察院依法独立行使检察权”等相抵触。有的学者认为,地方党委及其政法委的干预是导致司法不公,特别是地方保护主义的重要根源之一,并认为这主要是体制上的原因。司法干部由地方党委管理,经费由地方政府负担,司法机关是极难做到只服从法律,而不服从地方党委的命令的。而且政法委员会主要是由公、检、法、司的主要负责人组成的联合体,本应独立行使的审判和检察权等在政法委的统一协调下,往往变成司法机关的“联合办公”、“协调定案”,并在实践中多强调“互相配合”,较少重视“互相制约”。在现有体制下,司法权往往屈从于地方权威势力,司法独立无法做到,司法公正就很难保证。还有的学者认为,司法活动是一项技术性、理论性、科学性很强的工作,证据的运用,逻辑的推理和对法律的准确理解,并非非职业人士所能做到的,更不是什么人都可以仅从一方面的申诉状中就可以判断是非曲直的。对案件的是非要专业人员依照一套严谨的诉讼程序才能作出判断。如果把本来属于司法的权力分割到地方党委包括党委政法委或其他部门手中,要实现法治是不可能的。地方领导对案件定调子和阅批案件的做法是司法权被分割的典型表现。
笔者认为,马克思主义的一个基本原则就是理论联系实际。尽管上述观点都是有一定道理,而且是极有高度的,但是从当前看,这些观点都忽略了一个重要的问题,即中国现阶段的国情,最主要的一点就是中国的经济基础尚处于“初级阶段”,作为上层建筑的民主和法制也就不可能达到很高的程度。中国改革是渐进式的改革,它必须有一个较长的过程,这是中国的国情所决定的,司法改革也必须首先考虑这一点。《法学月刊》主编郝铁川博士认为,中国的法治现代化将经历从人治到综治,再到法治三个阶段,当前正处于从人治到法治的中间过渡阶段,即综治阶段。所谓综治是指当前我们管理国家事务和社会、经济、文化事务还无法事事处处都唯法是行,而必须运用政治、经济、文化、教育、行政等多种手段,综合治理国家。法治在现阶段社会生活中无疑具有前所未有的、举足轻重的地位,但要达到“法律至上”的境界尚待时日。但这并不是我们追求法治的诚意不足,而是法治的基础一时难以具备,无法全面启动法治,因此,也就不可能马上实现完美的法治理想状态——公平、公正。窃以为,郝博士的看法是符合实际的。单从司法人员这个角度来说,我国司法机关的人员大致分为三部分:一是司法人员,二是行政管理人员,三是后勤服务人员。现有司法人员的来源非常复杂,既有从法律院校毕业的,又有从军队转业的,既有从其他机关调入的,又有从企事业单位改行的,还有从社会上直接招聘的。而且从数量上看,从法律院校毕业的还只占很少的一部分。在法律院校毕业的司法人员中,本科以上学历的又只有很少一部分。即使是法律本科以上的司法人员,与把法律本科作为第二学位,再考律师,当了一定年限的律师后才有资格考法官的西方司法人员(如美国)相比,层次也是较低的。西方的司法独立制度是与确保高素质的司法人员制度等配套的。如果不考虑目前我国司法人员等的现状,而一味地照搬西方的司法独立等制度,可想而知,则不乱套才是怪事。在对待中国法治现代化模式选择上有代表性的学术观点有三种:一为“本土化方案”,二为“西方法方案”,三是“中庸主义方案”。笔者认为,“中庸主义方案”是比较符合我国当前实际的。而且,我们在研究党委政法委的执法监督这个问题时,既要看到“政法委体制”有干预司法的嫌疑,同时也要看到其主要还有支持司法机关独立办案的实际。扬长避短才是我们的正确选择。笔者认为,抓政法队伍建设,不但要靠“教化手段”如“三讲”教育、“三个代表”教育、开展“争创人民满意”活动等,但主要靠制度改革和制度建设。从国外经验看,确保司法公正的主要手段是体制和制度。笔者认为,我国司法体制改革的过程也是一个较长的过程,在此过程中必须反对二种倾向:一是借口坚持党的领导而随意干预司法。要坚持党的领导,“主要应该从政治上支持和从制度上保证司法机关依法独立公正地行使审判权和检察权”。二是借口司法机关独立办案,而一味地排斥包括党委政法委执法监督等在内的司法制约。如果那样的话,在现有条件下,司法腐败必然会更加严重。
二、党委政法委执法监督工作的目标和重点
中国加入WTO后,人们已经越来越清楚地认识到,经济全球化是一股挡不住的世界潮流,按国际通行做法处理经济问题也将逐渐被人们所认识和接受。在这种形势下,司法改革的目标也应当是在坚持“中国特色”的前提下,最大限度地使中国的司法制度逐步与世界接轨。在日益高涨的司法改革浪潮面前,党委政法委应当采取怎样的态度是很值得研究的。有人在评论人大开展个案监督工作时有这样的担心:“目前人大在并没有把现有监督方式激活、用足的情况下,又去创造新的监督方式,这就好比一个管道被堵塞,我们不去疏通它,而是又去铺设一个,再堵塞,就再铺设。如果我们采用这样一种思路处理问题,就等于永无解药。”“个案监督错了怎么办?谁也不能保证个案监督就无懈可击。”其实上述担心并不是多余的,“四川夹江打假案”就是一个最典型的例子。同样道理,党委政法委的执法监督正面临相同的问题。
为了规范司法机关的办案程序,国家专门颁布了三大诉讼法,司法机关必须严格按规定程序操作,否则就是违法。但是,我国政党活动、政府活动和人大活动很少有程序方面的规范,即使有,也远没有象诉讼法那样执行严格。这确实是一个很大的问题。党委政法委应当是司法改革的领导者、支持者和参与者,而决不能成为司法改革的阻碍力量。党委政法委开展执法监督工作必须站在这样的立场上,才有可能不出偏差。马克思说过,法官只服从法律,不服从命令。这是很有哲理的,也是站得极高的。虽然,我们目前还无法完全做到像马克思说的那样,但我们的司法体制改革也好,党委政法委的执法监督工作也好,都应从这样的高度去认识和构筑。笔者认为,目前,党委政法委执法监督工作的目标应当是既加强党内监督,又确保不随意干预办案,促进司法公正。而重点应当是督办和协调重大、复杂、疑难案件及查处司法人员违纪违法案件。

作者单位:浙江省诸暨市委政法委
电话:0575---7871949