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商品房销售的几种计价方式及其利弊分析/吴宇

时间:2024-07-04 14:46:57 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8872
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商品房销售的几种计价方式及其利弊分析

吴宇


一、计价方式的种类:

按建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条之规定,现行计价方式可以有如下四种:
1、按套内建筑面积计算:
即:套内建筑面积=
套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积;
2、按套(单元)计算:
即:等于是买卖双方的协商价,与面积无直接关系;
3、按建筑面积计算:
即:建筑面积=
套内建筑面积+公共分摊建筑面积。
4、其它:
除以上三种方式外,买卖双方另外之约定。

二、几种计价(量)方式的区别及特点:

1、按建筑面积买房存在的问题
按过去的相关规定,商品房销售面积为“套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”,即大家所说的“建筑面积”。建设部在2001年颁布了新的《商品房买卖合同》示范文本,其中规定了商品房销售三种计价方式,一是建筑面积,二是套内建筑面积,三是套。纵观上海楼市,从上海房地产市场起步到今天,除极个别的开发商曾过推出“按套内建筑面积卖房”外,绝大多数的开发商采用的都是按“建筑面积”卖房。
据了解,过去在上海楼市按建筑面积销售发生的各式各样的面积问题往往不外乎两个类型:其一,实测面积和预售面积不符;其二,公摊面积不明确,不该公摊的也摊在了买房人的购买面积里。分析这两类问题,不难得出,两者的症结都是面积计算标准不透明引起的,而且几乎都是“公摊面积惹的祸”。如套内建筑面积没有变,房屋总面积却变大了。而公摊面积的增加,第一,不是自己户内的;第二,往后长年累月的物业费、供暖费要跟着交;第三,有公摊就意味着有些配套设施是业主的了,而一个小区里一定还有些公建是开发商的,那么,哪些是业主的?哪些属于开发商的?因公摊不明,这些问题无法界定,纠纷也因此产生。
  事实上,有关管理部门也已注意到这个问题,市国土资源管理局就曾下文,对分摊细则和计算标准做了进一步明确的规定,如“不在本栋楼的配套设施不能公摊、服务多栋楼的配套设施不能分摊”等。但尽管如此,公摊面积的确仍然是买房人“心中永远的痛”:一方面,计算太复杂,非专业人士算不出来;另一方面,入住后,可能一部分购房人觉得需要重新测量,而一部分业主认为没有问题,不予配合,公摊面积就没法核实。
  2、按套或套内建筑面积买房的好处
  根据相关的规定,套内建筑面积为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。看来,按套或套内建筑面积可以规避“公摊面积”,对买房人而言,最大的好处是便于计算,面积由“朦胧”变“透明”。从国际上看,大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售。
  但采访中,不少业内人士和买房人认为,相对于按建筑面积买房,从现阶段看,按套或套内建筑面积买房仍有很多局限。
  其一,按套销售并没有解决面积数量,只能适用于现房别墅。
  其二,套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题,买房人知情权仍然可能落空。
  其三,现行的很多规定不配套:如产权证还是按照建筑面积来制作,物业管理和供暖费仍按建筑面积收取,这样,就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。比如说,某个购房人买了120平方米,但是做产权证时,房地局仍然会把套内面积折算成建筑面积,产权证上写的是160平方米,买房人能接受吗?
  其四,容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间。部分买房人和卖房人都担心,上海目前仍是以期房销售为主,按套或按套内建筑面积卖房,会不会容易导致楼内的公共空间越来越狭小、简陋.

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899

重庆市民办教育收费管理暂行办法实施细则

重庆市人民政府


渝规审发[2005]31号

重庆市民办教育收费管理暂行办法实施细则



第一条 为促进民办教育的健康发展,规范民办学校的收费行为,保障民办学校和受教育者的合法权益,根据《民办教育收费管理暂行办法》,结合我市实际,制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于国家机构以外的社会组织或者个人,利用非国家财政性经费,面向社会举办的各级各类民办学校和民办教育机构(以下简称“民办学校”)。

第三条 民办学校对接受教育者可以收取学费(或培训费,下同),对在校住宿的学生可以收取住宿费。

第四条 民办学校为学生在校学习期间提供方便而代收代管的费用,应遵循“学生自愿、据实收取、及时结算、定期公布”的原则,不得与学费、住宿费一并统一收取。

第五条 民办学校收费分为学历教育收费和非学历教育收费。

第六条 民办学校对接受学历教育的受教育者收取的学费、住宿费标准,应按下列程序报价格主管部门批准,并按规定办理《收费许可证》:

(一)经市级及以上教育或劳动和社会保障行政部门批准的民办学校,制定或调整学费、住宿费标准,由民办学校提出书面申请,按学校类别和隶属关系报市教育或市劳动和社会保障行政部门审核,由市教育或市劳动和社会保障行政部门送市价格主管部门批准。

(二)经区县(自治县、市)教育或劳动和社会保障行政部门批准的民办学校,制定或调整学费、住宿费标准,由民办学校提出书面申请,按学校类别和隶属关系报区县(自治县、市)教育或劳动和社会保障行政部门审核,由区县(自治县、市)教育或劳动和社会保障行政部门送同级价格主管部门批准。

第七条 民办学校对接受非学历教育的受教育者收取的学费、住宿费标准,由民办学校自行确定,并按下列程序报价格主管部门和教育或劳动和社会保障行政部门备案:

(一)经市级及以上教育或劳动和社会保障行政部门批准的民办学校报市价格主管部门、市教育或市劳动和社会保障行政部门备案。

(二)经区县(自治县、市)教育或劳动和社会保障行政部门批准的民办学校报区县(自治县、市)价格主管部门和教育或劳动和社会保障行政部门备案。

第八条 民办学校申请制定或调整学历教育收费标准应提交下列材料:

(一)申请学校的有关情况,包括学校名称、地址、法定代表人、法人登记证书以及教育行政部门或劳动和社会保障行政部门颁发的办学许可证;

(二)申请制定或调整教育收费标准的具体项目;

(三)现行教育收费标准和申请制定的教育收费标准或拟调整教育收费标准的幅度,以及年度收费额和调整后的收费增减额;

(四)申请制定或调整教育收费标准的依据和理由;

(五)申请制定或调整教育收费标准对学生负担及学校收支的影响;

(六)申请学校近三年的收入和支出状况,包括教职工人数、按规定折合标准的在校生人数、生均教育培养成本,财务决算报表中的固定资产购建和大修理支出情况、教育设备购置情况、工资总额及其福利费用支出等主要指标;

(七)价格主管部门、教育行政部门或劳动和社会保障行政部门要求提供的其他材料。

申请学校提供的材料应当真实、合法、有效。

第九条 民办学校学历教育学费标准按补偿教育成本的原则并适当考虑合理回报的因素制定。

教育成本包括人员经费、公务费、业务费、修缮费、固定资产折旧费等学校教育和管理的正常支出,不包括灾害损失、事故等非正常费用支出和校办产业及经营性费用支出。

民办学校学历教育住宿费标准按实际成本确定。

第十条 民办学校学费收取实行“老生老办法,新生新办法”。

第十一条 民办学校对接受高等学历教育的受教育者按学期或学年收取学费、住宿费,不得跨学年预收。

民办学校对接受学历教育的其他受教育者按学期收取学费、住宿费,不得跨学期预收。

第十二条 区县(自治县、市)人民政府根据本行政区域实施义务教育的需要,可以与民办学校签订协议,委托其承担部分义务教育任务。区县(自治县、市)人民政府委托民办学校承担义务教育任务的,应当根据接受义务教育学生的数量和当地实施义务教育的公办学校的生均教育经费标准,拨付相应的教育经费。

受区县(自治县、市)人民政府委托承担义务教育任务的民办学校,向协议就读的学生收取的费用,按当地同级同类公办学校的收费标准执行。

第十三条 民办学校学生退(转)学,学校应根据以下不同情况退还学生相应费用:

(一)民办学校违反国家规定散发虚假招生广告、简章,进行虚假招生宣传等造成学生退学的,所收费用(包括代收代管费用)应全额清退。

(二)学生应征入伍(毕业生除外)的,当期所收的学费和住宿费应全额退还。

(三)接受学历教育的学生因意外伤害事故、严重疾病或学习成绩差等情况需要退学或自愿退学,以及符合规定转学的,按扣除当期的学费和住宿费后的余额予以退还。学校至少扣除当期学费和住宿费的5%。

当期学费和住宿费扣减计算公式为:学校当期扣减金额=〔从当期开学至办妥退(转)学手续期间的天数÷当期天数〕×〔学费+住宿费〕

(四)接受学历教育的学生因违法违纪被开除的,开学一个月(含)内,按当期的学费和住宿费总额的二分之一予以退还;超过一个月的,当期的学费和住宿费不予退还。

(五)已结束学期收取的学费、住宿费不予退还;未开学学期收取的学费、住宿费应全额退还。

(六)从事学历教育的民办学校收取的代收代管费用的退还除本条第一项规定的情况外,按下列情况确定:代办事项已完成的代收代管费用不予退还;代办事项尚未完成的代收代管费用,能准确计算发生额的,按扣除发生额的余额退还;不能准确计算发生额的,按时间计算退费。学校当期扣减金额=〔从当期开学至办妥退(转)学手续期间的天数÷当期天数〕×代收代管费用。

第十四条 从事非学历教育的民办学校与受教育者就本实施细则第十三条第三、四、五、六项规定的退费另有合同约定的,从其约定。无合同约定的,按本实施细则执行。

第十五条 退费计算时间以学生按规定办妥退(转)学手续时间为准,因民办学校原因造成延时的,从学生向学校提交退(转)学申请之日起按7个工作日计算。一个学期按五个月,每个月按30天计算。所交费用涵盖的时间超过一个学期的,应分摊到每个学期计算,本实施细则所称“当期”即指一个学期;所交费用涵盖的时间等于或短于一个学期的,本实施细则所称“当期”即指实际涵盖的时间。

第十六条 民办学校应按照《教育收费公示制度》的规定,通过设立公示栏、公示牌、公示墙等形式,向社会公示收费项目、收费标准等相关内容。

民办学校招生简章应写明学校性质、办学条件、收费项目、收费标准和收费依据。民办学校应参照公办学校建立和完善“奖、贷、助、补、减”等资助政策,并在招生简章中明示。

第十七条 民办学校要按照有关会计制度的要求,建立健全财务管理和会计核算制度,实行成本核算,科学计算教育培养成本。

民办学校接受价格主管部门的监督检查时,要如实提供监督检查所必需的账簿、财务会计报告以及其他资料。

第十八条 民办学校取得的合法收费收入应主要用于教学活动和改善办学条件,任何单位和部门不得截留、平调。

第十九条 出资人根据民办学校章程的规定,要求取得合理回报的,不能在民办学校收费时直接从收费的收入中提取回报。可以在每个会计年度结束时,从民办学校的办学结余中按一定比例取得回报。

任何组织和个人均不得违反法律、法规向民办教育机构收取任何费用。

第二十条 各级价格主管部门应加强对民办学校收费的管理和监督检查,引导学校建立健全收费管理制度,自觉执行国家的教育收费政策。对违反国家教育收费法律、法规和政策乱收费的行为,要依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规严肃查处。

第二十一条 本实施细则由市价格主管部门会同市教育、市劳动和社会保障行政部门负责解释。

第二十二条 本实施细则自发布之日起施行。


国税函[2009]698号文对于境外PE/VC的影响与分析

阚凤军


  国家税务总局于12月10日颁布的《关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》(简称国税函[2009]698号)。该通知的颁布显示国家税务主管机关正在强化对非居民企业股权转让所得的管理,特别是通过境外控股公司间接转让规避中国税法的行为。同时,也表明国家税务总局正在从以往的被动转向主动对非居民企业直接或实质转让中国境内公司股权所得税的管理。这在客观上必然影响到境外PE/VC的投资收益,也将影响机构投资者后续相关投资方案的设计及交易架构的搭建等。本文结合698号文关于三种股权转让要点(直接转让、间接转让、关联转让),进行初步解读与分析。

  一、非居民企业直接转让其所持有境内公司的股权


  上述股权转让方式通常为实体公司的运作方式,即境外公司与境内公司合资或股权并购等方式成立合资公司,后期经过双方协商将一方所持有境内合资公司的股权转让给境外公司。如果具体到PE/VC,通过上述方式进行股权转让的情况并不是很多,因为转让行为发生在中国境内,会涉及到很多审批程序,也不利于其境外避税操作。

  二、非居民企业间接转让其所持有境内目标公司的股权

  上述股权转让方式,即境外控股公司通转让其所持有的境外公司一定比例的股权,从而实现间接转让其原实际控制的境内目标公司的股权。境内公司股权通过境外主体操作转让,一方面可以省去中国境内公司股权转让的审批流程;另一方面,比较便于其税务筹划。
  根据698号文第五条:境外投资方(实际控制方)间接转让中国居民企业股权,如果被转让的境外控股公司所在国(地区)实际税负低于12.5%或者对其居民境外所得不征所得税的,应自股权转让合同签订之日起30日内,向被转让股权的中国居民企业所在地主管税务机关提供以下资料:?
  (一)股权转让合同或协议;?
  (二)境外投资方与其所转让的境外控股公司在资金、经营、购销等方面的关系;?
  (三)境外投资方所转让的境外控股公司的生产经营、人员、账务、财产等情况;?
  (四)境外投资方所转让的境外控股公司与中国居民企业在资金、经营、购销等方面的关系;?
  (五)境外投资方设立被转让的境外控股公司具有合理商业目的的说明;?
  (六)税务机关要求的其他相关资料。?
  依据上述规定,如果被转让的境外控股公司所在国实际税负低于12.5%或对其居民境外所得不得所得税的,需要提交上述相关资料。如果简单从条文本身规定判断,并无不妥,但实践操作中可能存在如下问题:
1、境外投资方具体何种方式的转让构成条文所指的“间接转让中国居民企业股权”;
2、如何测定境外控股公司所在国(地区)实际税负低于12.5%或该国税负高于12.5%,但无资本利得税的规定,由该如何处理?
3、国际跨国交易多倾向一定程度的保密性,及时母子公司或关联公司之间的关系,多不对外公开。按照该条规定,需要披露的信息量非常大,必将增加有关各各方的负担。同时,相关资料要求亦比较笼统,相关各方亦不是很清楚资料应提供到何种程度方能满足主管机关之要求。
4、另外,鉴于提供上述资料的责任方为出售方,假使出售方怠于或拒绝向有关税务当局提供要求之文件,该情形对股权收购方有何种影响?

  根据698号文第六条:境外投资方(实际控制方)通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权,且不具有合理的商业目的,规避企业所得税纳税义务的,主管税务机关层报税务总局审核后可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性,否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。本条规定对境外交易各方影响非常大,需要双方在前期商务谈判、交易架构设定及合同文本拟定等方面加以约定,减少本条可能给交易带来的负面影响。同时,本条在实践操作中可能存在如下问题:
1、如何判定境外投资方“滥用组织形式”安排交易;
2、交易不具有合理的商业目的,规避所得税纳税义务;
3、地方税务局层报税务总局的流程及时限?由于税务成本是交易各方设计交易架构、确定交易价值等重要影响因素,如果有关机关迟迟不能就交易的性质进行结论性判定,将严重影响交易的推进;
4、如果最终被否定境外控股公司的存在,这种结论将构成交易交割与完成的重大因素,负面影响交易收购方的利益。当然,交易收购方可以通过交易文本的设计、合同条款的安排等进行规避或强化权利保护,但这必将增加交易各个方面的成本。

  三、非居民企业向其关联方转让境内目标公司的股权(如图所示:直接关联转让;间接关联转让)

  698号文第七条规定:非居民企业向其关联方转让中国居民企业股权,其转让价格不符合独立交易原则而减少应纳税所得额的,税务机关有权按照合理方法进行调整。执行本条的关键是如何判断税务当局认定“独立交易原则确定价格”,这实际牵涉到企业估值方法问题,而如何进行估值又取决于企业之间的关联程度、被转让公司的价值及其它因素考虑。因此,上述规定在没有具体标准或权威案例出台前,都对关联交易的税务成本等方面构成不确定因素。为最大限度确保交易的完成,避免认定为非独立交易,需要交易各方积极与地方税务当局沟通,提供相关交易信息及资料,争取理解与支持。