详读最高院关于租赁合同纠纷的司法解释（一）——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》学习笔记
陈宁
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。
若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。
由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。
国家税务总局关于印发《汽油、柴油消费税管理办法（试行）》的通知
国家税务总局
国家税务总局关于印发《汽油、柴油消费税管理办法（试行）》的通知
国税发[2005]133号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，扬州税务进修学院：
为了加强汽油、柴油消费税管理,提高征管质量和效率,实现消费税重点税源专人现场集中管理的目标，总局制定了《汽油、柴油消费税管理办法（试行）》，现印发给你们，请结合实际情况认真贯彻执行。对在试行过程中遇到的情况和问题，请及时报告总局。
国家税务总局
二○○五年八月二十五日
汽油、柴油消费税管理办法（试行）
第一条 根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（以下简称征管法及其实施细则）、《中华人民共和国消费税暂行条例》、《中华人民共和国消费税暂行条例实施细则》（以下简称条例及其实施细则）制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内生产、委托加工、进口汽油、柴油的单位和个人，均为汽油、柴油消费税纳税人（以下简称纳税人）。无铅汽油适用税率每升0.2元 ，含铅汽油（铅含量每升超过0.013克）适用税率每升0.28元，柴油适用税率每升0.1元。
第三条 汽油是指由天然或人造原油经蒸馏所得的直馏汽油组分，二次加工汽油组分及其他高辛烷值组分按比例调合而成的或用其他原料、工艺生产的辛烷值不小于66的各种汽油和以汽油组分为主，辛烷值大于50的经调合可用作汽油发动机燃料的非标油。
第四条 柴油是指由天然或人造原油经常减压蒸馏在一定温度下切割的馏分，或用于二次加工柴油组分调合而成的倾点在-50号至30号的各种柴油和以柴油组分为主、经调和精制可用作柴油发动机的非标油。
第五条 纳税人应按照征管法及其实施细则的有关规定办理税务登记，纳税人除依照有关规定提供相关资料外，还必须提供下列资料：
（一）生产企业基本情况表（以下简称基本情况表，见附件一）；
（二）生产装置及工艺路线的简要说明；
（三）企业生产的所有油品名称、产品标准及用途；
（四）税务机关要求报送的其他资料。
第六条 已经办理税务登记的纳税人，其原油加工能力、生产装置、储油设施、油品名称、产品标准及用途发生变化的，应自发生变化之日起30日内向主管税务机关报告。
第七条 主管税务机关应在纳税人办理税务登记后或接到本办法第第六条规定的报告后，及时到纳税人所在地实地查验、核实。
第八条 纳税人应按照条例及其实施细则的规定办理消费税纳税申报。纳税人在办理消费税纳税申报时应填写《消费税纳税申报表》及附表并提供下列资料：
（一）生产企业生产经营情况表（油品）（以下简称经营表，见附件二）；
（二）生产企业产品销售明细表（油品）（以下简称销售表，见附件三）；
（三）主管部门下达的月度生产计划；
（四）企业根据生产计划制定的月份排产计划；
（五）税务机关要求报送的其他资料。
第九条 主管税务机关应对纳税人实行专责管理。
第十条 主管税务机关应定期委派管理员到生产企业所在地了解纳税人的生产经营情况及与纳税有关的情况。向纳税人宣传贯彻税收法律、法规和各项税收政策，开展纳税服务，为纳税人提供税法咨询和办税辅导，督促纳税人正确履行纳税义务、建立健全财务会计制度、加强帐簿凭证管理。
第十一条 主管税务机关应当掌握纳税人生产经营、财务核算的基本情况。掌握纳税人原油、原料油品输入、输出管道、炼化装置、燃料油品运输口岸（管道运输、火车运输、船舶运输、罐车运输）等储运部门的具体位置，燃料油品流量计（表、检尺）的安装位置。了解产品重量单位的计算方法（在一定温度下重量= 体积×密度），统计部门燃料油品产量计算方式、商品量的调整依据。
第十二条 主管税务机关应定期将依据纳税人储运部门的油品收发台帐统计的油品发出量与流量表的流量总计或通过检尺检测后计算的流量总计进行核对。
第十三条 主管税务机关应对纳税人油品销售对象进行监控。定期将纳税人统计的油品发出量与销售对象（如石油公司等）的流量计记录情况进行核对。
第十四条 主管税务机关应定期对纳税人开展纳税评估。综合运用纳税人申报资料及第三方信息资料（如原油加工损失等）和本办法附件四评估指标定义及比对方法，对纳税人纳税申报的真实性、准确性做出初步判断，根据评估分析发现的问题，约谈纳税人。
第十五条 汽油、柴油消费税纳税评估指标包括：原油及原料油加工量、原油库存能力、汽油库存能力、柴油库存能力、综合商品率、轻油收率、汽油收率、柴油收率、柴油、汽油产出比、税务机关计算的汽油销售数量、税务机关计算的柴油销售数量。
第十六条 主管税务机关应对纳税人开具的除汽油、柴油以外的所有油品销售发票（增值税专用发票、有效凭证）按照销售对象进行清分，将有疑点的发票信息及时传递给销售对象所在地主管税务机关，由销售对象所在地主管税务机关进行协查。
第十七条 销售对象所在地主管税务机关应对本环节购进货物用途、再销售对象进行核查，于收到核查信息后15日内将核查结论反馈给生产企业所在地主管税务机关。
对于本环节仍有疑点的发票，销售对象所在地主管税务机关应继续向下一环节购货方所在地主管税务机关发出协查信息。
第十八条 主管税务机关应加强对纳税人以化工原料名义销售的可用于调和为汽油、柴油的石脑油、溶剂油计划及调整计划（以下简称计划）的管理。计划每年由中国石油天然气集团（股份）公司、中国石油化工集团（股份）公司提出，经国家税务总局核准后下发给各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局。
第十九条 以化工原料名义销售的可用于调和为汽油、柴油的石脑油、溶剂油的生产企业（以下简称供应单位）所在地主管税务机关应对计划执行情况进行监督，于次年1月31日前将计划执行情况逐级上报至国家税务总局。
第二十条 使用计划内可用于调和汽油、柴油的石脑油、溶剂油单位（以下简称使用单位）所在地的主管税务机关应对使用单位计划使用情况进行监督。对使用单位销售的汽油、柴油征收消费税。
第二十一条 主管税务机关应根据税收管理的需要，对纳税人销售、自用、受托加工的除汽油、柴油以外的油品进行取样备检，可以要求纳税人于销售货物前提供备检样品。
第二十二条 本办法实施前已经办理税务登记的纳税人，无需重新办理税务登记。但必须在本办法实施后的第一个征期内向主管税务机关提供本办法第五条规定需要提供的证件资料。
第二十三条 本办法自2005年9月1日起实施。
附件： 1.生产企业基本情况表
2.生产企业生产经营情况表（油品）
3.生产企业产品销售明细表（油品）
4.评估指标定义及比对方法
附件1
生产企业基本情况表
所属年度： 年 计量单位：吨
纳税人识别号
企业名称
生产类型
□ 燃料油型 □ 燃料润滑油型 □ 燃料化工型 □ 燃料润滑油化工型
原油类别
及主要产地
原油类别
主 要 产 地
□ 石蜡基
□ 中间基
□ 石蜡…中间基
□ 环烷基
□ 其他
原油加工能力
原油及原料油加工量及收率
原油加工能力
吨
原油及原料油加工量
吨
综合商品率
%
轻油收率
%
主要油品产量
1、汽油
吨
2、柴油
吨
3、煤油
吨
4、石脑油(化工轻油)
吨
5、溶剂油
吨
6、重油
吨
7、润滑油
吨
8、其他原料油
吨
储油设施
及储存能力
油品
名称
储 罐 编 号
储罐数量合计
最大储油能力
汽 油
柴 油
原 油
单位负责人： 部门负责人： 制表人： 填表日期： 年 月 日
附件1 填表说明
1、 本表由纳税人在办理税务登记时填写。
2、 本表所填各项数据为纳税人上年实际情况。
3、 本表“纳税人识别号”，单位填写组织机构代码，个人填写个人身份证件号码。
4、本表“企业名称”栏填写单位全称，不得填写简称。
5、在本企业所属的“生产类型”方格中划√。
燃料油型指生产汽油、煤油、轻重柴油和锅炉燃料的企业类型。
燃料润滑油型指既生产汽油、煤油、轻重柴油和锅炉燃料又生产各种润滑油的企业类型。
燃料化工型指既生产汽油、煤油、轻重柴油和锅炉燃料又生产各种化工产品的企业类型。
燃料润滑油化工型指既生产各种燃料、化工原料或产品又生产润滑油的企业类型。
6、 本企业购进原油的所属类别栏划√，同时填写原油产地。国产原油填写具体产地名称。如：从大庆油田购进的石蜡基油，产地名称填写大庆。进口原油填写出口国别。
7、本表“原油加工能力”指年原油加工能力，新办企业按设计值填写。
8、本表“原油及原料油加工数量”指所属年度实际原油及原料油加工量。新办企业按计划量填写。
9、本表“综合商品率”指所属年度的综合商品率。新办企业按设计值填写。综合商品率=原油产品商品量÷原油及原料油加工量×100%
10、本表“轻油收率”指所属年度轻油收率。新办企业按设计值填写。轻油收率=轻油产品产量÷原油及原料油加工量×100%
11、本表“主要油品产量”指所属年度油品实际产量。新办企业填写计划产量。
12、本表“其他原料油”为本企业生产的销售给其他企业作为其原料的油品。
13、本表“储罐数量”指生产企业存储汽油的所有储罐数量、柴油的所有储罐数量、原油的所有储罐数量。
14、本表“最大储油能力”指所有汽油储罐的储油能力合计数、所有柴油储罐的储油能力合计数、所有原油储罐的储油能力合计数。
15、本表为A4竖式。
附件2
生产企业生产经营情况表（油品）
所属时期： 年 月 计量单位：吨
纳税人识别号
企业名称
-------------
本期期初库存数量
本期购入数量
本期领用数量
本期期末库存数量
原油
外购原料油
汽油、柴油库存变动
本期期初库存数量
本期生产数量
本期销售数量
损耗
本期期末库存数量
对外销售数量
自用数量
合计
汽油
柴油
本期其他油品产量
润滑油
石脑油
煤油
溶剂油
重油
其他原料油
主要收率
本期综合商品率
本期轻油收率
单位负责人： 部门负责人： 制表人： 填表日期： 年 月 日
附件2
填写说明
1. 本表由纳税人在办理纳税申报时提供。
2. “所属时期”指申报纳税期限。
3. 本表“纳税人识别号”栏，单位填写组织机构代码，个人填写身份证件号码。
4. 本表“企业名称”栏填写单位全称，不得填写简称。
5. 在原油“类别”方格中划“√”，同时填写“产地”。国产原油填写具体产地名称，如：从大庆油田购进的石蜡基油，产地名称填写大庆。进口原油填写出口国别。
6. 本表“其他原料油”为本企业生产的销售给其他企业作为其原料的油品。
7.本表“本期综合商品率”按下列公式计算的数值填写：
本期综合商品率=本期原油产品商品量÷原油及原料油加工量×100%。
8.本表“本期轻油收率”按下列公式计算的数值填写：
本期轻油收率=本期轻油产品产量÷原油及原料油加工量×100%。
9.本表为A4横式。
附件3
生产企业产品销售明细表（油品）
所属时期： 年 月 单位：元、吨
纳税人识别号
企业名称
发票代码
发票号码
货物名称
开票日期
单价
销售数量
销售额
购货方纳税人名称
购货方纳税人识别号
单位负责人： 部门负责人： 制表人： 填表日期： 年 月 日
附表3
填表说明
1.本表由纳税人在办理纳税申报时提供。
2.本表用于填报纳税人在申报所属期内在国内销售的所有油品的发票明细。
3.本表“所属时期”指申报纳税期限。
4.本表“纳税人识别号”栏，单位填写组织机构代码，个人填写身份证件号码。
5.本表“企业名称”栏填写单位全称，不得填写简称。
6.本表货物名称为申报所属期内销售货物发票上方注明的油品名称。
7.本表为A4竖式。
附件4
评估指标定义及比对方法
一、评估指标定义
（一）综合商品率=原油产品商品量÷原油及原料油加工量×100%
（二）轻油收率=轻油产品（轻油产品范围包括：汽油、煤油、柴油、石脑油、溶剂油、苯类产品、洗涤剂原料油、分子筛脱蜡料、甲基叔丁基醚）产量÷原油及原料油加工量×100%
（三）汽油收率=汽油产量÷原油及原料油加工量×100%
（四）柴油收率=柴油产量÷原油及原料油加工量×100%
（五）柴油、汽油产出比例=柴油产量÷汽油产量
（六）税务机关计算的汽油、柴油销售数量
对于中国石油天然气集团（股份）、中国石油化工集团（股份）下属炼厂：
税务机关计算的汽油销售数量=汽油期初库存数量+集团下达的本期汽油产量-汽油期末库存数量-损耗
税务机关计算的柴油销售数量=汽油期初库存数量+集团下达的本期柴油产量-汽油期末库存数量-损耗
损耗标准由国家税务总局商中国石油天然气集团（股份）、中国石油化工集团（股份）。
对于其他炼厂：
税务机关计算的汽油销售数量=汽油期初库存数量+原油及原料油本期领用数量×税务机关掌握的汽油收率-汽油期末库存数量-损耗
税务机关计算的柴油销售数量=柴油期初库存数量+原油及原料油本期领用数量×税务机关掌握的柴油收率-柴油期末库存数量-损耗
损耗标准由主管税务机关参照国家税务总局下达的损耗标准确定
二、比对方法
（一）经营表中原油本期期末库存数量与基本情况表中原油最大储油能力进行比对；
（二） 将经营表中汽油、柴油本期期末库存数量与基本情况表中汽油、柴油最大储油能力进行比对；
（三） 将中国石油天然气集团（股份）、中国石油化工集团（股份）所属炼厂申报的经营表中的本期综合商品率、本期轻油收率与往期相同指标进行比对；
（四） 将其他炼厂申报的经营表中的本期综合商品率、本期轻油收率、按本期汽油产量和本期原油及原料油加工量计算的汽油收率、按本期柴油产量和本期原油及原料油加工量计算的柴油收率、按本期柴油产量和本期汽油产量计算的柴油、汽油产出比例与往期相同指标进行比对；
（五）将纳税人申报的汽油、柴油销售数量与税务机关计算的同类产品销售数量进行比对；
（六）将销售表中的汽油销售数量合计数、柴油销售数量合计数与依据油品收发台帐统计的同期汽油、柴油发出数量合计数进行比对。
（七）对纳税人开具的货物名称为汽油、柴油的发票上注明的销售数量按照汽油、柴油分别进行合计，计算纳税人每月消费税应纳税额，与纳税人申报及缴纳的消费税应纳税额进行比对。